| 2024/09 | 2025/09 | Yıllık % | |
|---|---|---|---|
| Net Satışlar | 6,222.85 | 6,685.42 | 7.43 |
| Satışların Maliyeti | 1,629.33 | 1,849.43 | 13.51 |
| Brüt Kar/Zarar | 4,593.51 | 4,835.99 | 5.28 |
| Faaliyet Giderleri | 277.68 | 297.68 | 7.20 |
| FAVÖK | 4,337.11 | 4,556.79 | 5.07 |
| Net Kar/Zarar | -2,152.73 | 6,728.62 | a.d. |
| 2024/09 | 2025/09 | % | |
|---|---|---|---|
| Hazır Değerler | 9,019.79 | 12,184.49 | 35.09 |
| Aktifler | 104,458.48 | 149,166.79 | 42.80 |
| Toplam Borçlar | 10,896.56 | 23,755.73 | 118.01 |
| Net Borç | -7,025.11 | -17,447.54 | a.d. |
| Özkaynaklar | 93,561.93 | 125,411.07 | 34.04 |
Bir Finans Raporunun Perde Arkası: Torunlar GYO Hakkında 5 Şaşırtıcı Gerçek
Giriş: Rakamların Arasındaki Hikayeyi Okumak
Finansal raporlar, çoğu zaman rakamlarla dolu, anlaşılması zor belgeler olarak görülür. Ancak bu rakamların ardında bir şirketin stratejisi, gücü ve geleceğine dair önemli hikayeler barınır. Bu yazının amacı, Türkiye'nin önde gelen gayrimenkul yatırım ortaklıklarından Torunlar GYO'nun son finansal raporlarını derinlemesine inceleyerek, yüzeyde görünenden çok daha fazlasını anlatan en şaşırtıcı ve etkileyici beş gerçeği ortaya çıkarmaktır. Bu analizle, bir gayrimenkul devinin finansal sağlığına ve sektördeki konumuna dair beklenmedik içgörüler edineceksiniz.
--------------------------------------------------------------------------------
1. Borçla Değil, Özsermayeyle Büyüyen Bir Gayrimenkul Devi
Gayrimenkul geliştirme, doğası gereği yüksek borçlanma ve kaldıraç üzerine kurulu bir sektördür. Ancak Torunlar GYO, bu yaygın kuralı temelden yıkan, adeta sarsılmaz bir finansal kale inşa eden bir strateji izliyor. 30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin konsolide varlık toplamı 148,5 milyar TL gibi devasa bir boyuta ulaşmış durumda. Asıl şaşırtıcı olan ise bu büyüklüğün nasıl finanse edildiğidir. Finansal durum tablosu, bu varlıkların yaklaşık %84'ünün özkaynaklarla (şirketin kendi sermayesi), sadece yaklaşık %16'sının ise yabancı kaynaklarla (borçlarla) finanse edildiğini gösteriyor. Yüksek borçluluğun bir norm olduğu sektörde, varlıklarının ezici çoğunluğunu kendi gücüyle finanse etmesi, Torunlar GYO'nun istisnai finansal disiplinini ve ekonomik dalgalanmalara karşı ne denli dayanıklı bir yapıya sahip olduğunu kanıtlıyor.
--------------------------------------------------------------------------------
2. Bir Gayrimenkul Şirketinden Çok, Bir Banka Gibi: 26,5 Milyar TL'lik Nakit Gücü
Şirketin birinci maddede incelediğimiz istisnai derecede düşük borçluluk oranı, madalyonun sadece bir yüzü. Diğer yüzünde ise bir gayrimenkul şirketinden beklenmeyecek, adeta bir finans kurumu gibi yönetilen devasa bir nakit pozisyonu yatıyor. Torunlar GYO, 30 Eylül 2025 itibarıyla tam 26,5 milyar TL "net nakit fazlası" pozisyonunda bulunuyor. Bu, şirketin kasasındaki nakit, nakit benzerleri ve finansal yatırımlarının toplamının (yaklaşık 27,3 milyar TL), toplam finansal borçlarını (sadece 748 milyon TL) fersah fersah aştığı anlamına geliyor. Böylesine büyük bir likidite gücü, şirkete yalnızca olası krizlere karşı muazzam bir güvence sağlamakla kalmıyor, aynı zamanda piyasada doğabilecek stratejik yatırım fırsatlarını tek bir lira borçlanmadan, hızla değerlendirme esnekliği tanıyor.
--------------------------------------------------------------------------------
3. Kârı "Eriten" Hayalet: Enflasyon Muhasebesinin Milyarlarca Liralık Etkisi
Finansal okuryazarlığı bir adım öteye taşıyan bu gerçek, raporlanan net kârın neden her zaman operasyonel başarıyı tam olarak yansıtmadığını ortaya koyuyor. Yüksek enflasyon ortamlarında uygulanan "Enflasyon Muhasebesi", paranın satın alma gücündeki değişimi tablolara yansıtmayı amaçlar. Bu muhasebe tekniği, Torunlar GYO'nun 2025'in ilk 9 aylık kâr/zarar tablosunda 5,6 milyar TL tutarında "Net Parasal Pozisyon Kaybı" olarak yansımıştır. En kritik nokta ise bu kaybın, şirketin kasasından fiilen çıkan bir parayı veya operasyonel bir zararı temsil etmemesidir. Tamamen muhasebesel bir düzeltme olan bu "kağıt üzerindeki" gider, şirketin nihai net kâr rakamının, temel faaliyet performansından daha düşük görünmesine neden olur. Bu 5,6 milyar TL'lik muhasebesel gider, raporlanan kâr ile operasyonel gerçeklik arasındaki farkı yaratan en büyük kalem olsa da tek kalem değil. Şirketin gerçek gücünü görmek için resmin tamamına bakmak gerekiyor.
--------------------------------------------------------------------------------
4. "AVM'ler Öldü" Diyenlere İnat: Ciro Artıyor, Kasa Doluyor
E-ticaretin yükselişiyle sıkça dile getirilen "fiziksel mağazacılığın sonu geldi" tezine karşı Torunlar GYO'nun verileri güçlü bir yanıt veriyor. Şirketin 2025 ilk 9 aylık satış hasılatının %74'ü kira gelirlerinden oluşuyor; bu da ana iş modelinin AVM ve ofis kiralamalarına dayandığını net bir şekilde gösteriyor. En çarpıcı veri ise AVM'lerin kendi iç performansından geliyor: Şirketin portföyündeki alışveriş merkezlerinde faaliyet gösteren mağazaların toplam ciroları, geçen yılın aynı dönemine göre %34,8 oranında artış göstermiş. Bu ciro artışı, aynı dönem için açıklanan %32,95'lik yıllık enflasyon oranının üzerinde kalarak AVM'lerde reel bir büyüme yaşandığının altını çiziyor. Bu durum, ziyaretçilerin AVM'lere gelmeye ve harcama yapmaya devam ettiğinin somut bir kanıtı olup, "AVM'ler öldü" tezine karşı güçlü bir argüman sunuyor.
--------------------------------------------------------------------------------
5. Rakamların Ötesindeki Gerçek: 6,7 Milyar TL'lik Kârın Ardındaki 11,5 Milyar TL'lik Operasyonel Güç
Bir finansal raporun en çok dikkat çeken rakamı genellikle net kârdır. Ancak Torunlar GYO'nun raporu, bu manşet rakamın ardındaki operasyonel gücün çok daha büyük olduğunu gösteriyor. Şirket, 2025'in ilk 9 ayında 6,7 milyar TL net kâr elde ettiğini açıklamıştır. Ancak faaliyet raporundaki detaylı analiz, bu rakamın ardındaki asıl hikayeyi aydınlatıyor. Bu net kâr; enflasyon muhasebesinden kaynaklanan parasal kayıp, ertelenmiş vergi gideri ve gayrimenkul değer artışları gibi nakit çıkışı gerektirmeyen veya dönemsel olan muhasebesel etkileri içeriyor. Bu etkiler arındırıldığında, şirketin tamamen ana faaliyetlerinden (kira, konut satışı vb.) elde ettiği operasyonel kârın aslında 11,5 milyar TL olduğu görülüyor. 6,7 milyar TL'lik net kâr ile 11,5 milyar TL'lik operasyonel kâr arasındaki bu devasa fark, şirketin temel iş modelinin ve operasyonel verimliliğinin, muhasebe standartlarının yarattığı dalgalanmalardan çok daha kuvvetli olduğunun altını çiziyor.
--------------------------------------------------------------------------------
Sonuç: Güçlü Bir Duruş ve Merak Uyandıran Bir Gelecek
Özetlenen bu beş şaşırtıcı gerçek, Torunlar GYO'yu sektöründe finansal olarak muhafazakar, nakit zengini ve operasyonel olarak son derece güçlü bir oyuncu olarak konumlandırıyor. Düşük borçluluk, devasa nakit rezervi ve muhasebesel etkilerden arındırıldığında daha da parlayan operasyonel kârlılık, şirkete gelecekteki belirsizliklere karşı önemli bir avantaj ve esneklik sağlıyor. Bu sağlam temeller üzerinde duran şirketin atacağı adımlar ise merak konusu. Peki, böylesine büyük bir nakit gücü ve istikrarlı bir operasyonel performansla, Torunlar GYO'nun bir sonraki büyük adımı ne olacak?