Bir Faaliyet Raporunun Derinlikleri: Türkiye Emlak Piyasası Hakkında Sizi Şaşırtacak 5 Gerçek
Giriş: Rakamların Ardındaki Hikaye
Finansal raporlar, genellikle rakamlarla dolu, anlaşılması zor ve sıkıcı belgeler olarak bilinir. Ancak bu belgelerin soğuk sayfaları arasında, hepimizi doğrudan etkileyen ekonomik gerçeklere dair şaşırtıcı ipuçları ve manşetlerin ardındaki asıl hikayeler gizlidir. Bu rakamları doğru okumak, popüler inanışların ne kadar yanıltıcı olabileceğini gözler önüne serer.
Bu yazıda, Türkiye'nin önde gelen gayrimenkul yatırım ortaklıklarından biri olan İş GYO'nun 30 Eylül 2025 tarihli son faaliyet raporunu mercek altına aldım. Amacım, bu detaylı belgeden emlak piyasasına dair en çarpıcı, ezber bozan ve beklenmedik beş bulguyu sizin için bir araya getirmekti. İşte, medyanın ve genel kanının ötesinde, verilerin bize anlattığı gerçekler.
1. Konut Fiyatları Artıyor mu? Reel Rakamlar Farklı Bir Şey Söylüyor.
Konut fiyatlarındaki artışı değerlendirirken en sık düşülen hata, nominal ve reel artış arasındaki farkı göz ardı etmektir. Nominal artış, bir varlığın TL cinsinden fiyatındaki basit artışı ifade ederken, reel artış bu artışın enflasyondan arındırılmış, yani alım gücünüz üzerindeki gerçek etkisini gösterir.
İş GYO raporundaki verilere göre, Türkiye'de konut fiyatları 2025 yılının Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına kıyasla nominal olarak %32,2 oranında artmış görünüyor. Ancak aynı dönemde, enflasyondan arındırıldığında reel olarak %0,8 oranında bir azalma söz konusu.
Bu bulgu son derece önemli. Çünkü popüler kanının aksine, konut yatırımının son bir yılda enflasyon üzerinde bir getiri sağlamadığını net bir şekilde ortaya koyuyor. Yani, bir yıl önce evini satan birinin elindeki para, bugün aynı evi geri almaya yetmiyor; yatırımcının alım gücü reel olarak eridi.
2. İpotekli Satışlar Patladı, Yabancı İlgisi Azaldı: Piyasada Neler Oluyor?
Emlak piyasasında aynı anda işleyen iki zıt eğilim, pazarın dinamiklerini anlamak için kritik ipuçları sunuyor. Rapordaki veriler, bu zıtlığı net bir şekilde gözler önüne seriyor.
Bir yanda, 2025'in ilk dokuz ayında ipotekli (kredili) konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre %76 gibi olağanüstü bir oranda artış göstermiş. Bu durum, yerli talebin ne kadar canlı olduğunu ve kredi koşullarının piyasa üzerindeki belirleyici etkisini gösteriyor.
Diğer yanda ise, aynı dönemde yabancılara yapılan konut satışlarında %13'lük bir azalma yaşanmış. Rakamlarla ifade etmek gerekirse, 2024'ün ilk dokuz ayında yabancılara 17.090 konut satılırken, bu sayı 2025'in aynı döneminde 14.944'e gerilemiş.
Bu iki veri bir arada okunduğunda, medyadaki "yabancılar her yeri satın alıyor" algısının aksine, mevcut piyasa dinamiklerinin asıl olarak iç talep ve borçlanma iştahı tarafından şekillendirildiğini anlıyoruz.
3. Piyasayı Canlı Tutan Asıl Güç: İkinci El Konutlar
Konut piyasasındaki hareketlilik dendiğinde birçok kişinin aklına yeni inşaat projeleri, dev şantiyeler ve lansmanlar gelir. Ancak veriler, piyasanın asıl motorunun bu yeni projeler değil, mevcut konut stoğu olduğunu gösteriyor.
Rapora göre, 2025'in ilk dokuz aylık döneminde Türkiye genelinde tam 786.086 adet ikinci el konut satıldı. Buna karşılık, ilk el (sıfır) konut satışı ise 342.641 adette kaldı. Yani satılan her üç konuttan ikisinden fazlası ikinci eldi.
Dahası, ikinci el satışlardaki yıllık artış oranı (%22), ilk el satışlardaki artış oranından (%14) belirgin şekilde daha yüksek. Bu veriler, konut piyasasının nabzının aslında yeni projelerde değil, mahalle aralarındaki alım-satımlarda attığını kanıtlıyor. Piyasayı ayakta tutan ve hacmi belirleyen asıl güç, ikinci el konut piyasasıdır.
4. AVM'ler Dolup Taşıyor mu? Ciro Artışı Enflasyonun Sadece Bir Adım Önünde.
Alışveriş merkezleri (AVM'ler), perakende sektörü ve tüketici harcamaları için önemli bir barometre olarak kabul edilir. AVM Ciro Endeksi'ndeki artışlar genellikle ekonomik canlılık olarak yorumlanır.
Raporda yer alan verilere göre, AVM'lerde metrekare başına ciro (verimlilik endeksi), bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %33,8 artmış. İlk bakışta bu, oldukça güçlü bir büyümeye işaret ediyor. Ancak resmin tamamını görmek için bir sonraki cümleye bakmak gerekiyor: Aynı dönemdeki yıllık TÜFE enflasyonu %32,95 olarak gerçekleşti.
Raporun kendi ifadesiyle bu durum, "sektörde sınırlı düzeyde reel büyüme yaşandığı" anlamına geliyor. Bu tespiti, AVM'lere giren ziyaretçi sayısının geçen yılla aynı seviyede kalması da destekliyor. Özetle, insanlar AVM'lerde daha fazla para harcıyor gibi görünse de, bu artış reel bir zenginleşmeden değil, büyük ölçüde artan fiyatlara yetişme çabasından kaynaklanıyor. Tüketici harcamaları enflasyon karşısında dirençli kalsa da reel anlamda bir patlama yaşanmıyor.
5. Devler de Sarsılır: GYO Sektöründe Kârdan Zarara Geçiş ve Yeni Vergi Dönemi
Sektörün en büyük oyuncularından birinin finansal sonuçları, genellikle tüm sektörün sağlığı hakkında önemli sinyaller verir. İş GYO'nun finansal tablolarındaki keskin değişim de bu duruma bir örnek teşkil ediyor.
Şirket, bir önceki yılın ilk dokuz aylık döneminde yaklaşık 3,2 milyar TL net kâr açıklarken, bu yılın aynı döneminde yaklaşık 252,5 milyon TL net dönem zararı açıklamış. Sektörün liderlerinden birinin kârdan zarara bu denli sert geçişi, piyasadaki zorlukların boyutunu göstermesi açısından oldukça çarpıcı.
Bununla birlikte, şirketin finansal dipnotları, tüm sektörü etkileyecek yapısal bir değişimin de sinyalini veriyor. 1 Ocak 2025'te yürürlüğe girecek yeni Kurumlar Vergisi düzenlemesiyle, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar) vergi istisnasından yararlanabilmek için artık taşınmaz satışından elde ettikleri kazançların en az %50'sini temettü olarak dağıtmak zorunda kalacak.
Bu iki bilgi birleştiğinde, sektördeki en büyük oyuncuların bile finansal zorluklar yaşayabildiği ve aynı zamanda tüm GYO'ların iş yapış şekillerini ve yatırımcılarla ilişkilerini temelden değiştirebilecek yasal bir düzenlemenin eşiğinde olunduğu görülüyor.
Sonuç: Manşetlerin Ötesine Bakmak
İş GYO'nun faaliyet raporundan derlediğimiz bu beş bulgu, resmi verilerin yüzeysel okumaların ve popüler algıların ötesinde ne kadar farklı ve derinlikli bir tablo sunabildiğini gösteriyor. Konut fiyatlarının reel olarak düştüğü, pazarın motorunun ikinci el konutlar olduğu, yabancı ilgisinin azaldığı, AVM cirolarının enflasyona ancak yetişebildiği ve sektör devlerinin bile kârdan zarara geçebildiği bir piyasa gerçeğiyle karşı karşıyayız.
Bu durum akla şu soruyu getiriyor: Reel fiyatların düştüğü ancak borçlanmanın arttığı bu ortamda, Türkiye'de mülk sahipliğinin anlamı temelden mi değişiyor, yoksa sadece piyasadaki geçici bir dalgalanmaya mı tanık oluyoruz?