🔴🇹🇷 #TSGYO | TSKB Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | Akıl Almaz Büyüme 🧿

 

Bir Devi Mercek Altına Aldık: TSKB GYO'nun Finansal Raporundan Çıkan 5 Şaşırtıcı Gerçek

Giriş: Rakamların Ardındaki Hikaye

Kurumsal finansal raporlar, genellikle rakamlarla dolu, yoğun ve sıkıcı belgeler olarak algılanır. Ancak bazen bu raporların satır araları, bir şirketin stratejisi, performansı ve gelecekteki potansiyeli hakkında şaşırtıcı hikayeler barındırır. Türkiye'nin önde gelen gayrimenkul yatırım ortaklıklarından biri olan TSKB GYO'nun son faaliyet raporunu incelerken tam da böyle bir durumla karşılaştık. Bu yazıda, herkesin bilmediği, dikkat çekici ve üzerinde düşünmeye değer beş önemli bulguyu sizlerle paylaşacağız.

--------------------------------------------------------------------------------

1. Akıl Almaz Büyüme: 10 Milyon TL'den 6,6 Milyar TL'ye Yolculuk

TSKB GYO'nun kuruluşundan bu yana sergilediği büyüme performansı, sektör standartlarının oldukça ötesinde bir başarı hikayesi sunuyor. Şirket, 2006 yılında sadece 10 milyon TL gibi mütevazı bir başlangıç sermayesi ile kuruldu. Ancak 30 Eylül 2025 itibarıyla toplam aktif büyüklüğü, baş döndürücü bir sıçramayla 6 milyar 593 milyon TL'ye ulaştı. Bu büyüme sadece finansal bir başarıdan ibaret değil; yönetilen kiralanabilir alan da 3.000 m²'den yaklaşık 65.000 m²’ye çıkarak şirketin fiziksel ayak izindeki devasa genişlemeyi gözler önüne seriyor. Genellikle daha ölçülü bir hızda büyüyen bir gayrimenkul yatırım ortaklığı için, yirmi yıldan kısa bir sürede mütevazı bir başlangıç sermayesinden milyarlarca liralık bir deve dönüşmek, olağanüstü agresif ve başarılı bir varlık edinim stratejisinin kanıtıdır.

2. Piyasa Değeri Paradoksu: Varlıklar Büyürken Hisse Senedi Neden Geride Kaldı?

Şirketin güçlü varlık büyümesine rağmen hisse senedi performansının sektörün gerisinde kalması, rapordaki en ilginç çelişkilerden birini oluşturuyor. Rakamlara baktığımızda, 31 Aralık 2024 - 30 Eylül 2025 döneminde GYO Endeksi %53 artarken, TSGYO hissesinin %12'lik bir artışla yetindiğini görüyoruz. Bu durum, endekse göre -%27'lik negatif bir rölatif performansa işaret ediyor. Bu durumun en dikkat çekici yansıması ise şirketin "Net Aktif Değer" (NAD) iskontosunda ortaya çıkıyor. Şirketin portföy net aktif değeri 5,9 milyar TL iken, Borsa İstanbul'daki piyasa değeri 5,07 milyar TL seviyesinde kalıyor. Bu da şirketin varlıklarının piyasada %14 daha ucuza fiyatlandığı anlamına geliyor.

Peki, bu paradoksun altında yatan sebepler neler olabilir? Bu durum, hisse senedinin düşük likiditesinden kaynaklanıyor olabilir mi? Düşük işlem hacmi, büyük kurumsal yatırımcılar için hisseyi daha az çekici hale getiriyor olabilir. Ya da piyasa, e-ticaretin yükseldiği bir dünyada AVM'lerin uzun vadeli geleceğine dair gizli endişeler mi taşıyor ve bu nedenle Pendorya varlığını olması gerekenden daha düşük mü değerliyor? Veyahut bu, sadece sağlam temelleri henüz geniş piyasa tarafından tam olarak takdir edilmemiş, radar altı bir şirketin klasik bir örneği midir? Bu paradoks, piyasanın bazen bir şirketin somut varlıklarının gerçek değerini fiyata tam olarak yansıtmadığını gösterirken, yatırımcılar için de potansiyel fırsatları ve cevaplanması gereken soruları beraberinde getiriyor.

3. Portföyün Gizli Gücü: Sadece Ofis Değil, AVM ve Otel ile Gelen Çeşitlilik

TSKB GYO'nun istikrarlı büyümesinin ve dayanıklılığının arkasındaki temel stratejilerden biri, portföyünü tek bir alana odaklamak yerine akıllıca çeşitlendirmesidir. Şirketin gayrimenkul portföyünün ekspertiz değerine göre dağılımı bu stratejiyi net bir şekilde ortaya koyuyor: %60 ofis binaları, %24 alışveriş merkezi (AVM) ve %16 otel. Stratejik açıdan bu çeşitlendirme, farklı gayrimenkul segmentlerindeki (ofis, perakende, turizm) riskleri dağıtarak şirkete önemli bir denge ve ekonomik dalgalanmalara karşı direnç kazandırıyor. Bu portföyün kilit varlıkları arasında İstanbul Pendik'teki Pendorya AVM, Fındıklı'daki iki prestijli ofis binası, Karaköy'ün tarihi dokusundaki Tahir Han ve Adana'nın merkezindeki Divan Oteli'nin yarı hissesi gibi değerli mülkler bulunuyor. Bu yapı, şirketin sadece tek bir sektörün rüzgarına bağlı kalmamasını sağlayarak uzun vadeli istikrarın temelini atıyor.

4. 75 Yıllık Bir Banka Desteği: TSKB'nin Kurumsal Mirası

TSKB GYO'nun başarısının ardındaki en önemli stratejik avantajlardan biri de şüphesiz kurumsal kökleridir. Şirket, Türkiye'nin ilk özel sermayeli kalkınma ve yatırım bankası olan Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş.'nin (TSKB) bir iştirakidir. Bu ilişki, sadece organizasyon şemasındaki bir çizgiden ibaret değildir; TSKB'nin 75 yıllık kurumsal birikim ve deneyiminden beslenen somut bir rekabet avantajı anlamına gelmektedir. Bu destek, TSKB'nin geniş ağı üzerinden yeni proje ve yatırım fırsatlarına ayrıcalıklı erişim, sermaye maliyetlerini düşürebilecek potansiyel finansman koşulları ve Fındıklı'daki ofis mülkleri için TSKB'nin kendisinin yüksek kaliteli bir kiracı olması gibi somut faydalar sağlar. Bu durum, istikrarlı doluluk oranları ve öngörülebilir nakit akışı yaratarak şirketin finansal temellerini daha da güçlendirir.

Şirketin kurumsal stratejisinin temelindeki ilkeler, bu köklü mirası açıkça yansıtmaktadır:

TSKB GYO’nun kurumsal stratejisinin temelinde tutarlılık, şeffaflık, kalite, sosyal sorumluluk, müşteri odaklılık ve ekip çalışması yer almaktadır.

5. Ekonomik Dalgalanmalara Rağmen Artan Gelirler: Zorlu Koşullarda Dirençlilik

Faaliyet raporu, enflasyonist baskıların ve ekonomik aktivitedeki yatay seyrin hakim olduğu zorlu bir makroekonomik tablo çizerken, TSKB GYO'nun gelir performansındaki pozitif ayrışma özellikle dikkat çekiyor. Bu genel tabloya karşın, şirketin hasılatı artış göstermeyi başarmıştır. 1 Ocak – 30 Eylül 2024 döneminde 139,9 milyon TL olan hasılat, bir sonraki yılın aynı döneminde 154,3 milyon TL'ye yükselmiştir. Bu dirençlilik, doğrudan şirketin portföy kompozisyonunun bir sonucudur. Ekonomik rüzgarlar Pendorya AVM'deki tüketici harcamalarını etkileyebilecekken, Fındıklı'daki %100 doluluk oranına sahip birinci sınıf ofis binalarındaki kurumsal kiracılarla yapılan uzun vadeli kira sözleşmeleri, şirketin toplam performansını destekleyen döngüsel olmayan, istikrarlı bir kira geliri yatağı sağlamaktadır. Bu durum, şirketin aktif yönetim stratejisinin ve çeşitlendirilmiş portföyünün ekonomik dalgalanmalara karşı ne denli sağlam bir kalkan oluşturduğunun en net göstergesidir.

--------------------------------------------------------------------------------

Sonuç: Değer ve Algı Arasındaki İnce Çizgi

Nihayetinde TSKB GYO raporu, operasyonel gerçekliği mevcut piyasa algısından önemli ölçüde daha güçlü olan bir şirketin resmini çiziyor. Kuruluşundan bu yana sergilediği olağanüstü büyüme, TSKB gibi köklü bir kurumsal miras, riskleri dağıtan çeşitlendirilmiş portföy yapısı ve ekonomik zorluklara rağmen artan gelirler... Tüm bu somut pozitifliklere karşın, piyasanın şirkete biçtiği değerin varlıklarının gerisinde kalması, değer ve algı arasındaki ince çizgiyi gözler önüne seriyor. Bu kopukluk, sağduyulu yatırımcı için klasik bir ikilem sunmaktadır.

Bu veriler ışığında şu soruyu sormak kaçınılmaz oluyor: "Bir şirketin sahip olduğu somut değerler ile piyasanın ona biçtiği değer arasındaki bu fark, sizce uzun vadede ne gibi fırsatlar veya riskler barındırıyor?"

TSKB GYO Faaliyet ve Finansal Durum Değerlendirmesi: 30 Eylül 2025

Yönetici Özeti

Bu brifing, TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin (TSKB GYO) 30 Eylül 2025 tarihinde sona eren dokuz aylık ara hesap dönemine ait faaliyet raporu ve finansal tablolarını sentezleyerek şirketin durumu, portföy yapısı, finansal performansı ve içinde bulunduğu ekonomik ortama dair kapsamlı bir analiz sunmaktadır.

Temel Bulgular:

• Finansal Performans: Şirket, 2025'in ilk dokuz ayında 154,3 milyon TL hasılat elde etmiş olmasına rağmen, 28 milyon TL net dönem zararı kaydetmiştir. Bu durum, bir önceki yılın aynı döneminde kaydedilen 221,6 milyon TL'lik net kâr ile keskin bir tezat oluşturmaktadır. Kârlılıktaki bu düşüşün ana nedenleri, 2024'e kıyasla önemli ölçüde azalan gayrimenkul değer artışları (2024'te 187,9 milyon TL'ye karşılık 2025'te 44,8 milyon TL) ve 2025'te ortaya çıkan 65,9 milyon TL'lik ertelenmiş vergi gideridir.
• Varlık Büyüklüğü ve Portföy Yapısı: 30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin toplam varlıkları 6,59 milyar TL, net aktif değeri ise 5,9 milyar TL seviyesindedir. Varlıkların %96'sı gayrimenkul portföyünden oluşmaktadır. Portföyün ekspertiz değerine göre dağılımı; %60 Ofis Binaları, %24 Alışveriş Merkezi ve %16 Otel şeklindedir.
• Ana Gayrimenkuller: Şirketin portföyü, İstanbul'daki Pendorya AVM ve Fındıklı Ofis Binaları gibi kira geliri üreten temel varlıkların yanı sıra, yeniden geliştirme potansiyeli taşıyan Karaköy'deki Tahir Han ve Adana'daki Divan Oteli'nin yarı hissesinden oluşmaktadır.
• Hisse Senedi Performansı: 31 Aralık 2024 ile 30 Eylül 2025 tarihleri arasında TSGYO hisse senedi, BİST 100 Endeksi ile paralel olarak %12'lik bir getiri sağlamıştır. Ancak, aynı dönemde %53 getiri sağlayan BİST GYO Endeksi'ne göre %27 oranında negatif bir göreceli performans sergilemiştir. Hisse senedi, 30 Eylül 2025 itibarıyla pay başına 9,08 TL olan net aktif değerine göre %14 iskontolu işlem görmektedir.
• Ekonomik Çevre: Faaliyet raporu, TCMB'nin kademeli faiz indirimlerine devam ettiği, yıllık TÜFE'nin %33,29 olduğu, ekonomik aktivitenin yatay seyrettiği ve tüketici güveninin zayıfladığı bir makroekonomik ortama işaret etmektedir. Ticari gayrimenkul fiyatları reel olarak düşüş göstermiştir.
• Kurumsal Yapı: TSKB GYO, Türkiye'nin ilk özel sermayeli kalkınma ve yatırım bankası olan TSKB'nin %88,61 oranındaki iştiraki olarak faaliyet göstermekte ve bankanın kurumsal birikiminden destek almaktadır.

--------------------------------------------------------------------------------

1. Şirket Profili ve Stratejisi

TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (TSKB GYO), 2006 yılında kurulmuş bir gayrimenkul portföy yönetim şirketidir. Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş.'nin (TSKB) bir iştiraki olarak, TSKB'nin 75 yıllık kurumsal deneyiminden ve güçlü konumundan faydalanmaktadır. Şirketin hisse senetleri, 9 Nisan 2010 tarihinden bu yana Borsa İstanbul'da "TSGYO" işlem sembolü ile işlem görmektedir.

• Hedef: Ortaklarına yüksek getiri sağlamak amacıyla kârlı bir gayrimenkul portföyü oluşturmak ve geliştirmek.
• Kurumsal Strateji: Temel değerleri tutarlılık, şeffaflık, kalite, sosyal sorumluluk, müşteri odaklılık ve ekip çalışmasıdır.
• Yatırım Stratejisi: Ana ilkeleri proje geliştirme yoluyla büyüme, sürdürülebilirlik ve risk yönetimine dayanmaktadır.
• Faaliyet Alanı: Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve ilgili sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmaktadır.
• Büyüme: 10 milyon TL başlangıç sermayesiyle kurulan şirketin aktif büyüklüğü 30 Eylül 2025 itibarıyla 6,59 milyar TL'ye, yönetimi altındaki kiralanabilir alan ise yaklaşık 65.000 m²'ye ulaşmıştır.

2. Sermaye ve Ortaklık Yapısı

30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin sermaye ve ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir:

Sermaye Bilgileri	Tutar (TL)
Çıkarılmış Sermaye	650.000.000
Kayıtlı Sermaye Tavanı	800.000.000

Ortaklık Yapısı

Ortağın Adı / Ticaret Unvanı	Sermayedeki Payı (TL)	Oranı (%)
Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş.	575.950.094	88,61
Diğer Ortaklar ve Fiili Dolaşımdaki Diğer Paylar	74.049.906	11,39
Toplam	650.000.000	100,00

Pay Yapısı ve İmtiyazlar: Sermaye A, B ve C grubu paylara ayrılmıştır.

• A Grubu (%6,67): Nama yazılı.
• B Grubu (%2,73): Nama yazılı.
• C Grubu (%90,6): Hamiline yazılı olup bir kısmı Borsa İstanbul’da işlem görmektedir.

A ve B Grubu paylar, Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir. Yönetim Kurulu'nun bir üyesi B Grubu, diğer tüm üyeler ise A Grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından seçilir. Oy hakkında herhangi bir imtiyaz bulunmamaktadır.

3. Yönetim ve Kurumsal Yönetişim

Yönetim Kurulu ve Üst Yönetim

Şirket, deneyimli bir yönetim kurulu ve profesyonel bir üst yönetim ekibi tarafından idare edilmektedir.

Yönetim Kurulu (21 Mart 2025 itibarıyla)

Adı Soyadı	Unvanı	Bağımsızlık Durumu
Özlem Bağdatlı	Yönetim Kurulu Başkanı	-
Dilek Pekcan Mişe	Yön. Kur. Başkan Vekili	-
İlkay Güneş	Yönetim Kurulu Üyesi	-
Eylem İspekter İlhantekin	Yönetim Kurulu Üyesi	-
Cemal Hakan Akkuş	Yönetim Kurulu Üyesi	Bağımsız
Ali Hepşen	Yönetim Kurulu Üyesi	Bağımsız

Üst Yönetim:

• Cengaver Yıldızgöz: Genel Müdür

Komiteler

Şirket bünyesinde kurumsal yönetişim ilkeleri doğrultusunda faaliyet gösteren üç ana komite bulunmaktadır:

1. Kurumsal Yönetim Komitesi: Başkanlığını Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Cemal Hakan Akkuş'un yürüttüğü komite, şirketin SPK Kurumsal Yönetim İlkeleri'ne uyumunu denetler ve yatırımcı ilişkileri konusunda Yönetim Kurulu'na destek olur. Aday Gösterme ve Ücret Komitelerinin görevlerini de yerine getirir.
2. Denetimden Sorumlu Komite: Başkanlığını Cemal Hakan Akkuş'un yaptığı komite, şirketin muhasebe sistemi, finansal raporlaması ve bağımsız denetiminin etkinliğini gözetir.
3. Riskin Erken Saptanması Komitesi: Başkanlığını yine Cemal Hakan Akkuş'un yaptığı bu komite, şirketin varlığını tehlikeye atabilecek risklerin erken teşhisi ve yönetilmesi amacıyla çalışmalar yürütür.

Organizasyon Yapısı

Şirket organizasyonu, Yönetim Kurulu'na bağlı Genel Müdür ve Genel Müdür Yardımcısı altında iki ana departman şeklinde yapılandırılmıştır:

1. Gayrimenkul Varlık Yönetimi ve İş Geliştirme: Varlık Yönetimi, İş Geliştirme ve Operasyon fonksiyonlarını içerir.
2. Finans, Mali İşler ve Yatırımcı İlişkileri: Finans, Muhasebe, Finansal Raporlama ve Yatırımcı İlişkileri fonksiyonlarını barındırır.

4. Ekonomik Konjonktür ve Sektörel Değerlendirme (Eylül 2025)

Şirketin faaliyet gösterdiği makroekonomik ve sektörel ortam, 2025'in ilk dokuz ayında karmaşık bir tablo sunmaktadır.

Makroekonomik Göstergeler:

• Para Politikası: TCMB, Ekim 2025'te politika faizini 100 baz puan indirerek %39,5'e çekmiş, ancak faiz indirim hızını yavaşlatarak dezenflasyon sürecindeki risklere karşı temkinli bir duruş sergilemiştir.
• Enflasyon: Yıllık TÜFE, Eylül 2025'te %33,29'a yükselmiştir. Gıda, eğitim ve ulaştırma grupları aylık enflasyona en yüksek katkıyı yapmıştır.
• Ekonomik Aktivite: 2025 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitede yatay bir seyre işaret etmektedir. İmalat sanayi PMI endeksi 46,7 ile daralma bölgesinde kalmıştır.
• Güven Endeksleri: Tüketici güven endeksi Eylül'de 83,9'a gerilerken, ekonomik güven endeksi hafif bir artışla 98,0 seviyesinde gerçekleşmiştir.
• İşsizlik: Mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı Eylül ayında %8,6'da sabit kalmıştır.

Gayrimenkul Sektörü:

• Konut Satışları: Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,9 artarak 150.657 olmuştur.
• Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi (TGFE): 2025'in ilk çeyreğinde TGFE, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre nominal olarak %32,4 artsa da reel olarak %5,2 azalmıştır. Bu durum, dükkân ve ofis fiyat endekslerinde de benzer reel düşüşlerle gözlemlenmiştir.

5. Gayrimenkul Portföyü Analizi

30 Eylül 2025 itibarıyla TSKB GYO'nun 6,32 milyar TL değerindeki gayrimenkul portföyü, şirketin toplam varlıklarının %96'sını oluşturmaktadır. Portföyün tamamı kira geliri elde edilen taşınmazlardan oluşmaktadır.

Portföy Dağılımı (Ekspertiz Değerine Göre)

• Ofis Binaları: %60
• Alışveriş Merkezi (AVM): %24
• Otel: %16

Ana Varlıklar

a) Pendorya Alışveriş Merkezi

• Konum: İstanbul-Pendik, E-5 Karayolu üzerinde.
• Özellikler: 80.648 m² inşaat alanı, 30.573 m² kiralanabilir alan. 1.000 araçlık otopark ve 1.000 kişi kapasiteli yeme-içme alanı.
• Ana Kiracılar: Media Markt, Migros, Eskidji Bazaar, Paribu Cineverse, Köfteci Yusuf.
• Doluluk Oranı: 30 Eylül 2025 itibarıyla kiralanabilir alanın yaklaşık %81'i kiralanmıştır.
• Ekspertiz Değeri (30.06.2025): 1.403.480.000 TL

b) Fındıklı Ofis Binaları

• Konum: İstanbul-Fındıklı, Meclisi Mebusan Caddesi üzerinde.
• Özellikler: Toplam 17.827 m² kiralanabilir alana sahip iki ofis binası. Boğaz manzarası, merkezi konum ve Galataport'a yakınlık gibi avantajlara sahiptir.
• Kiracılar: TSKB ve iştirak şirketleri.
• Doluluk Oranı: %100.
• Ekspertiz Değeri (30.06.2025): 3.103.634.000 TL (toplam)

c) Tahir Han

• Konum: İstanbul-Karaköy, Rıhtım Caddesi üzerinde.
• Özellikler: 607 m² arsa, 3.198 m² brüt inşaat alanı. Galataport projesinin faaliyete geçmesiyle bölgenin yeniden yapılanma potansiyeli taşımaktadır.
• Mevcut Durum: Kiracıların tahliyesi tamamlanmış olup, bina boştur.
• Sahiplik: TSKB GYO %74 (53/72 hisse) paya sahiptir.
• Ekspertiz Değeri (30.06.2025): 437.153.000 TL (TSKB GYO hissesi için)

d) Divan Adana Oteli

• Konum: Adana şehir merkezi.
• Özellikler: 180 oda, çok amaçlı balo salonu, yedi toplantı salonu, spa ve fitness merkezi.
• Sahiplik: TSKB GYO ile Bilici Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında %50-%50 ortaklık.
• İşletmeci: Anavarza Otelcilik A.Ş. (TSKB GYO'nun %50 iştiraki).
• Ekspertiz Değeri (30.06.2025): 938.340.000 TL (TSKB GYO'nun 1/2 hissesi için)

6. Finansal Performans Değerlendirmesi

Finansal Durum Tablosu Özeti (Bilanço)

(Tutarlar TL cinsindendir)

Kalemler	30 Eylül 2025	31 Aralık 2024
Dönen Varlıklar	194.498.601	304.231.825
Duran Varlıklar	6.398.434.723	6.331.640.437
Yatırım Amaçlı GYO	6.317.737.405	6.249.368.225
TOPLAM VARLIKLAR	6.592.933.324	6.635.872.262
KV Yükümlülükler	202.952.279	283.758.052
UV Yükümlülükler	487.613.135	422.178.113
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER	690.565.414	705.936.165
ÖZKAYNAKLAR	5.902.367.910	5.929.936.097
TOPLAM KAYNAKLAR	6.592.933.324	6.635.872.262

• Toplam varlıklar ve özkaynaklarda yıl başına göre hafif bir düşüş gözlenmektedir.
• Kısa vadeli yükümlülüklerdeki azalma dikkat çekicidir.

Kâr veya Zarar Tablosu Özeti

(Tutarlar TL cinsindendir, 1 Ocak - 30 Eylül dönemleri için)

Kalemler	2025	2024
Hasılat	154.328.969	139.937.304
Brüt Kar	68.056.987	48.920.591
Esas Faaliyet Karı	72.798.765	221.567.592
Vergi Öncesi Kar / (Zarar)	37.917.924	221.579.922
Ertelenmiş Vergi Geliri / (Gideri)	(65.916.221)	-
DÖNEM (ZARARI) / KARI	(27.998.297)	221.579.922
Pay Başına (Zarar) / Kazanç (TL)	(0,0431)	0,3409

• Hasılat Artışı: Kira gelirlerindeki artış sayesinde hasılat bir önceki yıla göre %10,3 artmıştır.
• Esas Faaliyet Kârındaki Düşüş: 2024'te kaydedilen yüksek gayrimenkul değer artışlarının 2025'te tekrarlanmaması, esas faaliyet kârında ciddi bir düşüşe neden olmuştur.
• Net Zarar: Faaliyet kârlılığındaki düşüşe ek olarak, döneme ilişkin kaydedilen 65,9 milyon TL'lik ertelenmiş vergi gideri, şirketin net zarar açıklamasına yol açmıştır.

7. Hisse Senedi Performansı ve Değerleme

Piyasa Performansı (31.12.2024 - 30.09.2025)

Endeks / Hisse	Değişim (%)
BİST 100	%12
BİST GYO	%53
TSGYO	%12

TSGYO, sektör endeksinin (BİST GYO) oldukça gerisinde kalmıştır. Bu dönemdeki göreceli performansı -%27 olarak hesaplanmıştır.

Net Aktif Değer ve Piyasa Değeri

Metrik	Değer (30.09.2025)
Net Aktif Değer (NAD)	5.902.367.910 TL
Pay Sayısı	650.000.000
Pay Başına Net Aktif Değer	9,08 TL
Piyasa Değeri	5.076.500.000 TL
Net Aktif Değerine Göre İskonto	-%14

Şirketin piyasa değeri, varlıklarının net değerinin %14 altında seyretmektedir.

8. Risk Yönetimi ve Sürdürülebilirlik

• Risk Yönetimi: Şirket, ana ortağı TSKB'nin konsolide risk politikalarını benimsemiştir. Risk yönetimi süreçleri TSKB İç Kontrol Müdürlüğü tarafından periyodik olarak denetlenmektedir. Faaliyet riski, kredi riski ve piyasa riski gibi temel riskler yakından izlenmektedir.
• Sürdürülebilirlik: TSKB GYO, SPK'nın Sürdürülebilirlik İlkeleri Uyum Çerçevesi'ni benimsemiş olup, bu ilkelerin uygulanmasını "Uy ya da Açıkla" prensibiyle raporlamaktadır. Şirket, faaliyetlerinde eşitlik, şeffaflık, hesap verebilirlik ve sorumluluk kavramlarını temel almaktadır.