Tek-Art'ın Rakamlarının Ardındaki 4 Şaşırtıcı Gerçek
Giriş: Rakamların Anlattığı Hikaye
Finansal raporlar çoğu zaman rakamlar, tablolar ve dipnotlarla dolu, sıkıcı belgeler olarak görülür. Ancak bazen bu rakamların ardında bir şirketin kaderini belirleyen dramatik hikayeler gizlidir. Turizm ve inşaat sektörlerindeki faaliyetleriyle bilinen Tek-Art'ın 2025 yılı üçüncü çeyrek finansal raporları da tam olarak böyle bir hikaye anlatıyor; bir yanda kâğıt üzerinde parlayan milyarlarca liralık varlık, diğer yanda ise şirketi köşeye sıkıştıran ve radikal kararlara zorlayan bir nakit kıtlığı. Gelin, bu çelişkilerle dolu bilançonun en çarpıcı gerçeklerini birlikte keşfedelim.
--------------------------------------------------------------------------------
1. Zarardan Kâra Keskin Dönüş: İyileşme Sinyali mi, Muhasebe Oyunu mu?
Tek-Art'ın kârlılık tablosu, ilk bakışta etkileyici bir geri dönüşe işaret ediyor. Şirket, 2025'in ilk dokuz ayında 23,7 milyon TL net kâr açıkladı. Bu rakam, bir önceki yılın aynı dönemindeki 129,1 milyon TL'lik devasa net zararla karşılaştırıldığında, muazzam bir başarı gibi görünüyor.
Ancak bu kârlılık, operasyonel bir başarıdan çok, ertelenmiş vergi geliri gibi tek seferlik ve nakit etkisi olmayan kalemlerden kaynaklandığı için yanıltıcı bir iyileşme sinyali sunuyor. Raporun derinliklerine inildiğinde, şirketin ana faaliyetlerinden (Esas Faaliyet Karı) 56,7 milyon TL zarar ettiği görülüyor. Kâr rakamını yaratan ana etken ise 71,4 milyon TL'lik Ertelenmiş Vergi Geliri. Kısacası, bu keskin dönüş bir iyileşme sinyalinden ziyade, şirketin operasyonel zorluklarının devam ettiğini gizleyen bir muhasebe kaydıdır. Asıl hikâye, nakit akışında gizli.
--------------------------------------------------------------------------------
2. Varlık Zengini, Nakit Fakiri: Milyarlarca Liralık Varlığa Rağmen Gelen Likidite Sıkıntısı
Tek-Art'ın bilançosundaki en büyük çelişki, devasa varlıkları ile günlük operasyonlarını yürütmesini engelleyen nakit kıtlığı arasındaki tezatlıkta yatıyor. Şirketin toplam varlıkları 7,66 milyar TL gibi devasa bir rakama ulaşırken, özkaynakları ise 5,85 milyar TL ile oldukça güçlü bir sermaye yapısına işaret ediyor.
Bu durumu, değeri milyonlarca lira olan bir malikaneye sahip olup da faturaları ödeyecek veya market alışverişi yapacak nakdi olmamaya benzetebiliriz. Kâğıt üzerindeki servet, günlük hayatta bir anlam ifade etmez. Rakamlar da bu gerçeği doğruluyor: Şirketin kısa vadeli yükümlülükleri (544,4 milyon TL), dönen varlıklarını (45,8 milyon TL) büyük bir farkla aşıyor. Bu durum, şirketin kendi faaliyet raporunda da dikkat çektiği üzere yaklaşık 498,6 milyon TL'lik negatif net işletme sermayesine yol açıyor. Bu keskin tezat, şirketin kâğıt üzerindeki gücünün operasyonel gerçeklikle ne kadar uyumsuz olduğunu gözler önüne seriyor. İşte bu 498,6 milyon TL'lik devasa işletme sermayesi açığı, Tek-Art'ı bir sonraki bölümde inceleyeceğimiz dramatik ve maliyetli çözüme mecbur bırakmıştır.
--------------------------------------------------------------------------------
3. Borç İçin Yapılan Büyük Fedakârlık: Değerinin Yarısına Devredilen Milyarlık Arsa
Nakit sıkışıklığı ve vadesi geçmiş borç yükü, Tek-Art'ı bilançosundaki en dramatik hamleyi yapmaya zorluyor. Şirket, Odeabank'a olan ve vadesi geçmiş 503 milyon TL'lik kredi borcunu kapatmak amacıyla 1 Ağustos 2025'te bir "borç tasfiye protokolü" imzaladı. Protokol, borca karşılık şirketin İstanbul Küçükçekmece'deki değerli arsasının bir bölümünün bankaya devredilmesini öngörüyor.
Anlaşmanın en şaşırtıcı yönü ise maliyeti. Borca karşılık devredilmesi planlanan arsa parçasının, şirketin finansal tablolarındaki kayıtlı değeri yaklaşık 908,8 milyon TL. Başka bir deyişle Tek-Art, 503 milyon TL'lik borcunu kapatabilmek için 405,7 milyon TL'yi gözden çıkarmayı, yani borcun kendisi kadar büyük bir bedeli daha feda etmeyi göze alıyor. Bu, finansal bir operasyondan çok, bir kurtarma operasyonudur. Protokol, şirkete arsayı üçüncü bir tarafa satıp borcunu nakit ödemesi için üç aylık bir süre tanıyor; bu da bankaya devrin son çare olduğunu gösteriyor. Bu maliyetli fedakârlık, şirketin likidite sorununu çözmek için bilançosundaki en değerli mücevherlerden birini feda etmeye hazır olduğunu kanıtlıyor ve içinde bulunduğu baskının boyutunu ortaya koyuyor.
--------------------------------------------------------------------------------
4. Otel İşletmecisi Görünümlü Gayrimenkul Devi
Tek-Art'ın ana faaliyet alanı turizm ve otelcilik olarak bilinse de, bilançosu şirketin aslında bir gayrimenkul yatırım ortaklığını andırdığını gösteriyor. Şirketin asıl gücü, işlettiği otelden çok, sahip olduğu değerli gayrimenkullerde saklı.
Toplam 7,6 milyar TL'lik duran varlıklar içinde sadece iki ana varlık, şirketin gerçek değerini ortaya koyuyor:
- İzmir Alaçatı'daki Resort Zigana Otel tesisinin arsa ve binalarıyla birlikte toplam değeri yaklaşık 4,67 milyar TL.
- Borç anlaşmasına konu olan İstanbul Küçükçekmece'deki arsanın toplam değeri ise yaklaşık 1,94 milyar TL.
Sadece bu iki mülkün toplam değeri 6,6 milyar TL'yi aşıyor. Bu durum, şirketin temel ikilemini özetliyor: Devasa gayrimenkul portföyü bilançoyu güçlü gösterirken, bu varlıkların nakde dönüştürülememesi, şirketi günlük operasyonlarını sürdüremez hale getiren likidite krizinin de ana nedenidir.
--------------------------------------------------------------------------------
Sonuç: Belirsizlikler ve Fırsatlar Arasında Bir Gelecek
Sonuç olarak, Tek-Art'ın bilançosu bir paradokslar bütünüdür: Faaliyetlerinden zarar ederken muhasebesel olarak kârda görünen, milyarlarca liralık gayrimenkule sahipken günlük harcamaları için nakit bulamayan bir yapı. Şirket, hayatta kalmak için gelecekteki potansiyelini bugünden ipotek altına alıyor. Bu tablo, yatırımcılar ve analistler için kritik bir soruyu gündeme getiriyor:
"Tek-Art, devasa gayrimenkul portföyünün değerini tam anlamıyla ortaya çıkararak sürdürülebilir bir başarıya ulaşabilecek mi, yoksa bu varlık zenginliği, gelecekteki finansal dalgalanmaları yönetmek için yapılacak yeni fedakârlıkların habercisi mi?"
=====================================================================
TEK-ART İnşaat A.Ş. 2025 Üçüncü Çeyrek Finansal Durum ve Faaliyet Raporu Brifingi
Yönetici Özeti
Bu brifing, Tek-Art Ä°nÅŸaat Ticaret Turizm Sanayi ve Yatırımlar A.Åž. ve konsolide baÄŸlı ortaklıklarının (Grup) 1 Ocak – 30 Eylül 2025 dönemine ait mali tabloları ve faaliyet raporunu sentezleyerek temel bulguları ve stratejik konuları sunmaktadır.
Dönemin en kritik finansal gelişmesi, Grubun 30 Eylül 2025 itibarıyla 23,7 milyon TL net kâr açıklamasıdır. Bu rakam, önceki yılın aynı döneminde kaydedilen 129,1 milyon TL'lik zarara kıyasla önemli bir geri dönüşe işaret etmektedir. Ancak bu kârlılığa rağmen, Grubun finansal sağlığı üzerinde baskı oluşturan ciddi bir likidite sorunu bulunmaktadır. Kısa vadeli yükümlülüklerin dönen varlıkları aşması sonucu oluşan 498,6 milyon TL'lik negatif net işletme sermayesi, bu durumun temel göstergesidir. Bu açığın ana kaynağı, Odeabank'a olan ve TL karşılığı 503 milyon TL'ye ulaşan vadesi geçmiş ABD Doları cinsinden kredidir.
Bu borcun tasfiyesi amacıyla 1 Ağustos 2025'te alacaklı banka ile kritik bir borç tasfiye protokolü imzalanmıştır. Protokol, Grubun İstanbul Küçükçekmece'deki değerli arsası'nın bir bölümünün borca karşılık devredilmesini öngörmektedir. Bu işlem, borç yükünü ortadan kaldırma potansiyeli taşımakla birlikte, ilgili gayrimenkulün kayıtlı değeri üzerinden önemli bir zarar/değer düşüklüğü riski de barındırmaktadır. Yönetim, işlemin belirsizlikleri nedeniyle henüz bir karşılık ayırmamıştır.
Operasyonel olarak, Grubun ana gelir kaynağı olan İzmir Alaçatı'daki Resort Zigana Otel faaliyetlerini sürdürmektedir. Grubun toplam varlıkları 7,67 milyar TL'ye ulaşırken, özkaynakları 5,85 milyar TL seviyesindedir. Varlıkların büyük bir bölümünü, gerçeğe uygun değerleri üzerinden raporlanan 4,67 milyar TL'lik otel tesisi ve 2,82 milyar TL'lik yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturmaktadır.
Önümüzdeki dönemde, Grubun finansal istikrarı, Odeabank ile yapılan borç tasfiye protokolünün başarılı bir şekilde sonuçlandırılmasına, döviz kuru riskinin yönetilmesine ve operasyonel kârlılığın sürdürülmesine bağlı olacaktır.
--------------------------------------------------------------------------------
1. Finansal Performans Analizi (1 Ocak - 30 Eylül 2025)
Grup, 2025 yılının ilk dokuz ayında, önceki yılın aynı dönemindeki zarara kıyasla kâra geçmiştir. Bu değişimde ertelenmiş vergi geliri ve parasal pozisyon kazançları etkili olmuştur.
1.1. Konsolide Kâr veya Zarar Tablosu
Kalem (TL) | 01.01.2025 - 30.09.2025 | 01.01.2024 - 30.09.2024 | DeÄŸiÅŸim |
Hasılat | 113.454.464 | 116.007.885 | ▼ %2,2 |
Brüt Kâr | 74.780.595 | 73.081.157 | ▲ %2,3 |
Esas Faaliyet Kârı / (Zararı) | (56.724.698) | (94.091.108) | ▲ %39,7 |
Finansman Giderleri (-) | (107.486.986) | (99.716.878) | ▲ %7,8 |
Parasal Kazanç/(Kayıp) | 108.362.627 | 129.001.561 | ▼ %16,0 |
Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Kârı / (Zararı) | (47.737.301) | (32.097.100) | ▼ %48,7 |
Vergi Gelir / (Gideri) | 71.463.955 | (97.008.243) | - |
Net Dönem Kârı / (Zararı) | 23.726.654 | (129.105.343) | Kâra Geçiş |
Pay Başına Kazanç / (Kayıp) | 0,00079 | (0,00430) | - |
- Hasılat: Satış hasılatı, bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,2'lik sınırlı bir düşüşle 113,5 milyon TL olarak gerçekleşmiştir.
- Esas Faaliyet Zararı: Genel yönetim ve esas faaliyetlerden diğer giderlerdeki düşüş sayesinde esas faaliyet zararı %39,7 oranında azalarak 56,7 milyon TL'ye gerilemiştir.
- Net Kârlılık: Dönem kârlılığındaki en belirleyici kalem, 71,5 milyon TL'lik "Ertelenmiş Vergi Geliri" olmuştur. Önceki yıl aynı dönemde 97 milyon TL'lik ertelenmiş vergi gideri kaydedilmişti. Bu dönüşüm, zarardan kâra geçişin ana nedenidir.
1.2. Konsolide Finansal Durum Tablosu (Bilanço)
Kalem (TL) | 30.09.2025 | 31.12.2024 | DeÄŸiÅŸim |
Dönen Varlıklar | 45.834.898 | 127.147.165 | ▼ %63,9 |
Duran Varlıklar | 7.619.569.926 | 7.634.835.770 | ▼ %0,2 |
TOPLAM VARLIKLAR | 7.665.404.824 | 7.761.982.935 | ▼ %1,2 |
Kısa Vadeli Yükümlülükler | 544.439.287 | 593.899.242 | ▼ %8,3 |
Uzun Vadeli Yükümlülükler | 1.266.873.916 | 1.337.584.155 | ▼ %5,3 |
TOPLAM YÃœKÃœMLÃœLÃœKLER | 1.811.313.203 | 1.931.483.397 | ▼ %6,2 |
ÖZKAYNAKLAR | 5.854.091.621 | 5.830.499.538 | ▲ %0,4 |
TOPLAM KAYNAKLAR | 7.665.404.824 | 7.761.982.935 | ▼ %1,2 |
- Varlık Yapısı: Toplam varlıkların %99'undan fazlasını 7,62 milyar TL'lik duran varlıklar oluşturmaktadır. Bu durum, Grubun gayrimenkul ve turizm tesisi ağırlıklı yapısını yansıtmaktadır.
- Likidite: Dönen varlıklardaki %63,9'luk sert düşüş dikkat çekicidir. Özellikle Ticari Alacaklar 60,2 milyon TL'den 6,4 milyon TL'ye, Nakit ve Nakit Benzerleri ise 42,8 milyon TL'den 20,7 milyon TL'ye gerilemiştir.
- Yükümlülükler: Kısa vadeli yükümlülüklerin 544,4 milyon TL olması ve dönen varlıkların 45,8 milyon TL'de kalması, 498,6 milyon TL'lik negatif net işletme sermayesine yol açmıştır.
- Özkaynaklar: Toplam özkaynaklar 5,85 milyar TL seviyesinde olup, ödenmiş sermaye 300 milyon TL'dir. Özkaynakların büyük bir kısmını sermaye düzeltme farkları ve yeniden değerleme kazançları oluşturmaktadır. TTK 376. madde kapsamında sermaye kaybı veya borca batıklık durumu söz konusu değildir.
1.3. Nakit Akışı
1 Ocak - 30 Eylül 2025 döneminde, işletme faaliyetlerinden 1,3 milyon TL negatif nakit akışı yaratılmıştır. Aynı dönemde maddi ve maddi olmayan duran varlık alımı için 17,8 milyon TL nakit çıkışı gerçekleşmiştir. Finansman faaliyetlerinden ise ağırlıklı olarak alınan faizlerden kaynaklanan 5,9 milyon TL'lik nakit girişi sağlanmıştır.
2. Borç Yapısı ve Likidite Yönetimi
Grubun en acil ve stratejik önceliği, vadesi geçmiş kredi borcunun yönetimi ve negatif işletme sermayesi pozisyonunun düzeltilmesidir.
2.1. Odeabank Borç Tasfiye Protokolü
- Borç Durumu: Grubun 30 Eylül 2025 itibarıyla Odeabank'a olan ve kısa vadeli borçlanmalar altında sınıflandırılan kredi borcu, birikmiş faizleriyle birlikte 12.097.976 USD (TL karşılığı 503.053.204 TL) tutarındadır. Bu kredi, Grubun likidite pozisyonu üzerindeki en büyük baskı unsurudur.
- Protokol: Bu borcun tasfiyesi için 1 Ağustos 2025 tarihinde alacaklı banka ile bir protokol imzalanmıştır.
- Protokol İçeriÄŸi: AnlaÅŸma, Grubun mülkiyetindeki Ä°stanbul, Küçükçekmece'de bulunan 37.338 m²'lik arsa nitelikli gayrimenkulün bir kısmının, ifraz (parselleme) iÅŸlemi sonrası kredi borcuna karşılık bankaya devredilmesini içermektedir.
- Gayrimenkul Paylaşımı: İfraz işlemi sonucunda mülkün aşağıdaki gibi paylaşılması öngörülmektedir:
- Toplam Alan: 37.338 m²
- Kamuya Terk: 14.512 m²
- Kalan Net Alan: 22.826 m²
- Odeabank'a Devredilecek Kısım: 10.670 m²
- Tek-Art'a Kalacak Kısım: 12.156 m²
- Finansal Etki ve Değer Düşüklüğü Riski:
- İlgili gayrimenkulün TFRS'ye göre kayıtlı toplam değeri 1.944.165.000 TL'dir.
- Odeabank'a devredilmesi öngörülen 10.670 m²'lik kısmın kayıtlı deÄŸeri yaklaşık 908,8 milyon TL'dir.
- Tasfiye edilecek borcun 503 milyon TL olduğu dikkate alındığında, bu işlem sonucunda devredilecek kısım için yaklaşık 405,7 milyon TL'lik bir satış zararı/değer düşüklüğü oluşması öngörülmektedir.
- Grup yönetimi, devir bedelinin gelecekteki ekspertiz raporuyla netleşecek olması ve protokol süresi içinde mülkü üçüncü bir tarafa satarak borcu nakden kapatma hakkının bulunması gibi belirsizlikleri gerekçe göstererek, 30 Eylül 2025 mali tablolarında bir karşılık ayırmamıştır.
3. Varlık Portföyü ve Değerlemeler
Grup, önemli bir gayrimenkul portföyüne sahiptir. Bu varlıklar, gerçeğe uygun değerleri ile finansal tablolara yansıtılmaktadır.
3.1. Maddi Duran Varlıklar (Resort Zigana Otel)
- Konum: İzmir, Çeşme, Alaçatı
- Kapasite: Toplam 167 oda ve 464 yatak kapasiteli 5 yıldızlı otel ve günübirlik tesisler.
- Değerleme: Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından yapılan değerlemeye göre tesisin toplam gerçeğe uygun değeri 4.671.906.635 TL'dir.
- Arsa DeÄŸeri: 3.510.283.980 TL
- Yapı Değeri: 1.161.622.655 TL
- Teminat: Bu gayrimenkul üzerinde Odeabank lehine 40.000.000 USD ve 45.000.000 TL tutarında ipotek bulunmaktadır.
3.2. Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller
Grubun kira geliri veya değer artış kazancı amacıyla elinde tuttuğu gayrimenkullerin toplam gerçeğe uygun değeri 2.820.199.478 TL'dir. Ana mülkler şunlardır:
Gayrimenkul | Konum | Yüzölçümü / Nitelik | Gerçeğe Uygun Değer (30.09.2025 SAG) |
Arsa | Ä°stanbul, Küçükçekmece | 37.338 m² Arsa | 1.944.165.000 TL |
İş Merkezleri | Trabzon, Ortahisar | Bağımsız Bölümler | 665.218.005 TL |
Tesis | Trabzon, Arsin | 6.116 m² Tesis | 177.577.523 TL |
Villa | Ankara, Çankaya | Kargir Villa | 21.950.250 TL |
Daire | İstanbul, Üsküdar | Mesken | 11.288.700 TL |
4. Risk Yönetimi ve Değerlendirmeler
Riskin Erken Saptanması Komitesi, şirketi etkileyebilecek riskleri sürekli olarak izlemektedir.
- Likidite Riski: Grubun karşı karşıya olduğu en önemli risktir. 498,6 milyon TL'lik negatif net işletme sermayesi ve vadesi geçmiş kredi borcu, bu riskin temelini oluşturmaktadır. Borç tasfiye protokolü, bu riski yönetmek için atılmış en önemli adımdır.
- Kur Riski: 12,1 milyon USD tutarındaki net yabancı para yükümlülük pozisyonu nedeniyle Grup, kur dalgalanmalarına karşı hassastır. Yapılan duyarlılık analizine göre, ABD Doları'nın TL karşısında %10 değer kazanması, kâr/zarar üzerinde yaklaşık 50,4 milyon TL negatif etki yaratacaktır. Borcun tasfiyesi bu riski de ortadan kaldıracaktır.
- Kredi Riski: Grubun tahsilat riski temel olarak ticari alacaklarından kaynaklanmaktadır. Bu alacaklar için düzenli olarak karşılık ayrılmaktadır.
- Faiz Oranı Riski: Grup, sabit faizli finansal araçları (banka kredileri ve vadeli mevduatlar) nedeniyle faiz oranı riskine maruz kalmaktadır.
5. Kurumsal ve Operasyonel GeliÅŸmeler
- Sermaye Tavanı: 19 Şubat 2024 tarihli Olağanüstü Genel Kurul'da şirketin kayıtlı sermaye tavanı 1.500.000.000 TL'ye yükseltilmiş ve tavan geçerlilik süresi 2024-2028 yılları olarak güncellenmiştir.
- Yönetim Kurulu: Yönetim Kurulu altı üyeden (ikisi bağımsız) oluşmaktadır. Yönetim Kurulu üyeleri 1 Kasım 2024 tarihinde üç yıl süreyle seçilmiştir.
- Personel: 30 Eylül 2025 itibarıyla ortalama çalışan sayısı 120'dir ve personelin tamamı sendikasızdır.
- Haber Yalanlaması: Faaliyet dönemi içinde, şirkete ait Zigana Otel'in satıldığına dair çıkan haberler şirket tarafından yalanlanmış ve yasal girişimlerde bulunulacağı açıklanmıştır.
- Genel Kurul: 2025 yılı Olağan Genel Kurul toplantısının 25 Kasım 2025 tarihinde yapılmasına karar verilmiştir.