AVPGY Raporunun Satır Araları: Yatırımcıların Gözden Kaçırdığı 5 Kritik Nokta
Giriş: Rakamların Ötesine Bakmak
Kurumsal finansal raporlar, çoğu insan için yoğun ve karmaşık belgeler olabilir. Ancak, Avrupakent GYO'nun (AVPGY) 30 Eylül 2025 tarihli finansal ve faaliyet raporlarının derinlemesine bir analizi, ilk bakışta görünenin ötesinde şaşırtıcı ve önemli gerçekleri ortaya koyuyor. Bu yazıda, her mevcut veya potansiyel yatırımcının bilmesi gereken beş kritik noktayı açıklayacağız.
1. Kârdaki Düşüş Bir İllüzyon mu? 2024'ün Tek Seferlik Dev Geliri
Raporlara ilk bakışta göze çarpan en dramatik veri, Net Dönem Kârı'ndaki düşüştür. 2024'ün ilk dokuz ayında 12,19 milyar TL olan net kâr, 2025'in aynı döneminde 1,69 milyar TL'ye gerilemiş görünüyor. Ancak bu durum bir krize işaret etmiyor; aksine, bu yanılsamayı sayılarla kanıtlamak mümkün.
Analiz, 2024 rakamlarının tek seferlik istisnai bir olay nedeniyle şişirildiğini gösteriyor. Finansal raporun hasılat notları incelendiğinde, 2024 yılında "Arsa satışları" kaleminden elde edilen 4,62 milyar TL'lik devasa bir gelir olduğu görülmektedir. Bu gelirin maliyeti ise sadece 358 milyon TL'dir. Bu tek seferlik kalemi 2024 verilerinden ayıklayarak elma ile elmayı karşılaştırdığımızda:
- 2024 Ayarlanmış Brüt Kâr: (7,46 Milyar TL Hasılat - 4,62 Milyar TL Arsa Satışı) - (1,15 Milyar TL Maliyet - 0,36 Milyar TL Arsa Maliyeti) = 2,05 Milyar TL
- 2025 Brüt Kâr: 2,23 Milyar TL
Tek seferlik dev gelir çıkarıldığında, şirketin ana faaliyetlerinden elde ettiği brüt kârının 2025'te aslında daha yüksek olduğu ortaya çıkıyor. Bu, hikayeyi tamamen değiştiren ve şirketin ana operasyonel gücünün istikrarlı olduğunu kanıtlayan kritik bir bağlamdır.
2. Gayrimenkul Devi Neredeyse Sıfır Finansal Borçla Çalışıyor
Sermaye yoğun gayrimenkul sektöründe bir şirketin borçsuz olması nadir görülen bir güç göstergesidir. Avrupakent GYO, tam da bu pozisyonda. Üç farklı kaynaktan teyit edildiği üzere:
- Faaliyet Raporu (Sayfa 5): Açıkça "Şirket’in finansal borçları bulunmamaktadır." ifadesi yer alır.
- Finansal Durum Tablosu (Sayfa 1): Şirketin kasasında 543,4 milyon TL "Nakit ve Nakit Benzerleri" bulunmaktadır.
- Finansal Rapor Not 21 (Sayfa 37): Bu nakit pozisyonu sayesinde şirketin
Net Borçkalemi (543,4 milyon TL) olarak negatiftir.
Bu, şirketin nakit rezervlerinin sıfır olan finansal borçlarını fazlasıyla aştığı ve net borç pozisyonunun pozitif değil, negatif olduğu anlamına gelir. Bu "kale gibi" bilanço, AVPGY'ye muazzam bir finansal esneklik ve ekonomik dalgalanmalara karşı ciddi bir dayanıklılık sağlamaktadır. Bu durum, şirketin marjlarını koruma ve krizlere karşı tampon oluşturma yeteneğini de göstermektedir.
3. Neredeyse 50 Milyar TL'lik Devasa ve Prestijli Bir Portföy
AVPGY'nin gücünün temel direklerinden biri, sahip olduğu varlıkların ölçeği ve kalitesidir. 30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin Toplam Varlıkları 49,7 milyar TL'ye ulaşmıştır. Bu portföyün bel kemiğini, toplam değeri 25,6 milyar TL'yi bulan AVM'ler ve 5,2 milyar TL değerindeki turizm tesisleri oluşturmaktadır. Bu yapı, şirkete hem istikrarlı kira geliri hem de turizm sektöründeki büyümeden pay alma imkanı tanıyor.
Devasa portföydeki bazı kilit varlıklar şunlardır:
- AVM'ler: Forum Trabzon, ArenaPark AVM
- Turizm Tesisleri: Swissôtel Resort Bodrum Beach, Mövenpick Living Çamlıvadi
- Konut ve Ticari Projeler: Demir Life, Avrupa Konutları Şişli Projesi
Bu çeşitlendirilmiş ve yüksek kaliteli portföy, şirketin uzun vadeli değer yaratma motoru olarak konumlanmaktadır.
4. Cömert Temettüler Artık Stratejinin Ayrılmaz Bir Parçası
Avrupakent GYO, hissedar getirilerine olan bağlılığını somut adımlarla göstermektedir. Şirket, 2024 mali yılı için toplam 1,975 milyar TL nakit kâr payını üç taksit halinde dağıtma kararı almıştır. Ancak bu cömert temettü politikasını daha da önemli kılan, yeni bir yasal düzenlemedir.
Finansal raporun vergilendirme notlarında (Not 2 ve Not 20) detaylandırıldığı üzere, 1 Ocak 2025'ten itibaren yürürlüğe giren yeni vergi kuralı, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) kurumlar vergisi istisnasından yararlanabilmesini, gayrimenkul kazançlarının en az %50'sini temettü olarak dağıtma şartına bağlamaktadır. Bu yasal değişiklik, şirketi cömert bir temettü politikasını sürdürmeye güçlü bir şekilde teşvik etmekte ve düzenli hissedar getirilerini gelecekteki stratejisinin temel bir parçası haline getirmektedir.
5. Pasif Varlık Sahibi Değil, Aktif ve Akıllı Bir Büyüme Motoru
AVPGY'nin sadece mevcut varlıklarını yöneten pasif bir yapı olduğu yanılgısına düşülmemelidir. 2025 yılı faaliyet raporu, şirketin sadece büyümekle kalmayıp, bunu son derece akıllıca yaptığını ortaya koymaktadır. Yılın ilk dokuz ayında gerçekleştirilen bazı önemli yatırımlar şunlardır:
- Şubat 2025: "Avrupa Konutları Yenimahalle" projesindeki 26 dükkanın 980 milyon TL + KDV bedelle satın alınması.
- Haziran 2025: "Tema İstanbul 2" projesindeki ticari ünitelerin satın alınması.
İkinci satın alma, yönetimin ne kadar zeki bir sermaye tahsisi yaptığının en çarpıcı kanıtıdır. Faaliyet raporunun 5. sayfasında belirtildiği üzere, bu varlıkların piyasa değeri 1,23 milyar TL olarak tespit edilmişken, AVPGY bu portföyü 556 milyon TL'ye, yani yaklaşık %55 iskontoyla satın almıştır. Bu, basit bir satın alma değil, yatırımın yapıldığı ilk günden itibaren kârlı, değer yaratan usta bir hamledir. Bu yatırımlar, şirketin portföyünü ve gelir akışlarını genişletmeye yönelik net, aktif ve son derece zeki bir stratejisi olduğunu kanıtlamaktadır.
Sonuç: Rakamların Ardındaki Güçlü Resim
Özetle, AVPGY'nin finansal raporları, yüzeysel bir bakışla görülemeyecek, stratejik bir deha ve finansal bir kale ortaya koyuyor. Tek seferlik gelirlerin yarattığı gürültü ayıklandığında, karşımıza borçsuz çalışan, akıllıca ve iskontolu büyüyen, hissedarlarını yeni yasal düzenlemelerle güvence altına alınmış bir temettü politikasıyla ödüllendiren bir gayrimenkul devi çıkıyor.
Bu güçlü temel veriler ve aktif büyüme stratejisi ışığında, AVPGY'nin önümüzdeki yıllardaki potansiyelini nasıl görüyorsunuz?