Deniz GYO 2025 Yarıyıl Faaliyet Raporu Özeti
Bu brifing belgesi, Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ("Şirket" veya "Deniz GYO") 01 Ocak 2025 – 30 Haziran 2025 dönemine ait yarıyıl faaliyet raporu ve sınırlı denetim raporlarının ana temalarını, en önemli fikirlerini ve olgularını özetlemektedir.
1. Şirket Genel Bilgileri ve Yönetim Yapısı
- Ticari Ünvan ve Faaliyet Konusu: Şirket'in ticari ünvanı Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olup, faaliyet konusu Gayrimenkul Portföy İşletmeciliğidir. 1995 yılında kurulmuştur.
- Sermaye ve Ortaklık Yapısı: Şirket'in ödenmiş sermayesi 400.000.000 TL'dir. 30 Haziran 2025 itibarıyla ortaklık yapısı şu şekildedir:
- DenizBank A.Ş.: %71.95 (287,783,562 TL)
- Diğer: %28.05 (112,216,438 TL)
- İmtiyazlı Paylar: Şirket'in 5.000 TL nominal değerli imtiyazlı (A) tipi payları bulunmaktadır. Bu paylar Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir ve tamamı Denizbank A.Ş.'ye aittir.
- Yönetim Kurulu Değişiklikleri:
- 6 Ocak 2025 tarihinde Mehmet Çitil'in Genel Müdürlük görevinden istifası kabul edilmiştir.
- 4 Temmuz 2025 tarihinde Yeşim Şimşek Şirket Genel Müdürü olarak atanmıştır.
- 31 Mayıs 2025 tarihinde Ali Murat Dizdar'ın Yönetim Kurulu Başkan Vekilliği istifası kabul edilmiş, yerine 24 Haziran 2025 tarihinde Akın Ekici atanmıştır.
- Personel Sayısı: 30 Haziran 2025 tarihi itibarıyla Şirket'in çalışan sayısı 7 kişidir (31 Aralık 2024'te 9 kişiydi). Bu, personel sayısında düşüş olduğunu göstermektedir.
- Üst Düzey Yöneticiler: Yeşim Şimşek (Genel Müdür), Bahar Yılmaz (Genel Müdür Yardımcısı - Mali ve İdari İşler), İbrahim Yasin Temel (Genel Müdür Yardımcısı - Proje Geliştirme, Uygulama ve Kontrol).
- Denetim Komitesi: Muharrem Faik Öztunç (Başkan) ve Ayten Babaoğlu (Üye) olmak üzere iki bağımsız Yönetim Kurulu üyesinden oluşmaktadır. Yıl içinde üç toplantı gerçekleştirilmiştir.
- Kurumsal Yönetim Komitesi: Muharrem Faik Öztunç (Başkan), Akın Ekici (Üye), Ahmet Mesut Ersoy (Üye) ve Yeliz Koraşlı Özdemir (Üye) yer almaktadır. Ayrı bir "Aday Gösterme Komitesi" ve "Ücret Komitesi" oluşturulamadığından bu komitelerin görevleri Kurumsal Yönetim Komitesi tarafından yerine getirilmektedir.
- Riskin Erken Saptanması Komitesi: Muharrem Faik Öztunç (Başkan) ve Akın Ekici (Üye) yer almaktadır. Bu komite, Şirket'in varlığını ve devamını tehdit edebilecek risklerin erken tespiti ve yönetimi için çalışmaktadır. Komite, 30 Haziran 2025 itibarıyla Yönetim Kurulu Başkanlığı'na üç rapor sunmuştur.
- Bağımsız Dış Denetim Firması: Güney Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. (EY Turkey).
2. Şirket Faaliyetleri ve Önemli Gelişmeler
- Araştırma ve Geliştirme (Ar-Ge) Faaliyetleri: Şirket bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olması sebebiyle Ar-Ge faaliyeti bulunmamaktadır.
- Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller: Şirket'in portföyünde İstanbul-Bahçeşehir AVM, Ankara-Göksu AVM, Karaköy Binası, Le Chic Bodrum Otel Binası, Tarabya Projesi - Tarabya Le Chic ve Sarıgerme Lojman Arsası gibi gayrimenkuller bulunmaktadır.
- Le Chic Bodrum Otel Binası için SPK tarafından III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesine uygun hale getirilmesi için 31 Aralık 2025 tarihine kadar ek süre verilmiştir. Ayrıca, oteldeki imara aykırı hususlara ilişkin hukuki süreçler devam etmektedir.
- Sarıgerme Lojman Arsası, 5 Ocak 2024'te 23.000.000 TL'ye satın alınmış ve 22 Ağustos 2024'te 37.679.200 TL'ye satılmıştır.
- Stoklar (Bodrum Projesi): Bodrum'daki 95 bağımsız bölümden 86 adedinin satışı rapor tarihi itibarıyla tamamlanmıştır.
- İç Kontrol Sistemi: Şirket Kurumsal Yönetim İlkelerine uymakta ve iki üyeden oluşan Riskin Erken Saptanması Komitesi aracılığıyla risk odaklı bir iç kontrol anlayışı benimsemektedir.
- Mevzuat Değişiklikleri - Enflasyon Muhasebesi: Türkiye Finansal Raporlama Standartlarını (TFRS) uygulayan işletmeler, Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu (KGK) kararı uyarınca 31 Aralık 2023 tarihinden itibaren TMS 29 "Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama Standardı"na göre enflasyon muhasebesi uygulamaya başlamıştır. Bu çerçevede 30 Haziran 2025 tarihli finansal tablolar TMS 29'da belirtilen muhasebe ilkeleri kapsamında enflasyon etkisine göre düzeltilmiştir. Üç yıllık kümülatif enflasyon oranı 30 Haziran 2025 itibarıyla %220'dir.
- Devam Eden Davalar: Şirket aleyhine açılan ve mali durumunu etkileyebilecek nitelikte 13 dava (tasarrufun iptali ve diğer), lehte açılan 27 icra takibi ve 27 kira alacağı & tahliye ve idari işlemin iptali davası bulunmaktadır. Toplamda 67 dava mevcuttur. Rapor, finansal tabloları etkileyecek önem arz eden ve hukuki süreçlerinde belirsizlik olan başka dava bulunmadığını belirtmektedir.
- İlişkili Taraf İşlemleri: Şirket'in ana ortağı Denizbank A.Ş. ve grup şirketleri ile ticari faaliyetler kapsamında yürütülen olağan işlemler bulunmaktadır (aracılık hizmetleri, mal ve hizmet alımları, hizmet verilenler). 2023 yılı Bağlı Şirket Raporu'na göre, hakim şirketle ve ona bağlı şirketlerle emsallerine aykırı olarak bir işlem yapılmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
- Kurumsal Yönetim İlkeleri'ne Uyum: Deniz GYO, 2023 yılı döneminde Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Kurumsal Yönetim Tebliği" ekinde yer alan uygulanması zorunlu tüm ilkelere uymaktadır.
3. Finansal Durum
- Bilanço Özet Verileri (TL):
- Toplam Varlıklar:
- 30 Haziran 2025: 5,651,276,871
- 31 Aralık 2024: 5,583,248,213
- Özkaynaklar:
- 30 Haziran 2025: 4,802,649,538
- 31 Aralık 2024: 4,803,047,235
- Toplam Finansal Borç:
- 30 Haziran 2025: 16,259,809
- 31 Aralık 2024: 10,615,767
- Toplam Finansal Borç / Aktif Toplamı:
- 30 Haziran 2025: %0.28
- 31 Aralık 2024: %0.19
- Gelir Tablosu Özet Verileri (TL):
- Hasılat:
- 30 Haziran 2025: 35,410,806
- 30 Haziran 2024: 287,576,559 (Önemli düşüş)
- Satışların Maliyeti:
- 30 Haziran 2025: (22,229,329)
- 30 Haziran 2024: (177,492,461)
- Faaliyet Karı/(Zararı):
- 30 Haziran 2025: (122,133,398) (Önemli zarar)
- 30 Haziran 2024: 55,036,015 (Kar)
- Dönem Karı/(Zararı):
- 30 Haziran 2025: (397,697) (Zarar)
- 30 Haziran 2024: 82,437,300 (Kar)
- Brüt Kar / Satışlar (%):
- 30 Haziran 2025: %37.22
- 30 Haziran 2024: %38.28
- Net Kar/ Özkaynaklar (%):
- 30 Haziran 2025: (%0.01) (Çok düşük getiri, neredeyse sıfır)
- 30 Haziran 2024: %1.91
- Sermaye Durumu: Şirket'in sermayesinin karşılıksız kalma durumu veya borca batık olma durumu mevcut değildir.
- Kar Payı Dağıtım Politikası: Yönetim Kurulu kar dağıtım tekliflerinde Şirketin karlılık durumunu, sermaye yapısını, pay sahiplerinin beklentilerini, büyüme hedefini, piyasa değerini, ulusal ve uluslararası ekonomik şartları ve finansal piyasaların durumunu dikkate almaktadır. 2024 yılı karından kar payı dağıtılmamasına karar verilmiş ve kalan karın olağanüstü yedeklere (geçmiş yıl karları hesabına) alınmasına karar verilmiştir.
4. Riskler ve Yönetim Organının Değerlendirmesi
- Risk Yönetimi Politikası: Şirket gayrimenkul portföy işletmeciliği faaliyet konusu gereği piyasa ve likidite riskine maruz kalmaktadır. Şirket, finansal performans üzerindeki potansiyel olumsuz etkilerini minimize etmeye odaklanmaktadır.
- Piyasa Riski: Gayrimenkul ve menkul kıymet değerlerinde ve faiz oranlarında meydana gelebilecek değişimleri ifade eder. Şirket portföyünü rayiç değerlerle değerleyerek piyasa riskini takip etmektedir.
- Likidite Riski: Şirket'in net fonlama yükümlülüklerini yerine getirememe durumunu ifade eder. Şirket, yeterli nakit ve fon kaynağı bulundurarak bu riski yönetmektedir. Aktifi özkaynak ile finanse ederek likidite riskini asgari seviyede tutmaktadır.
- Riskin Erken Saptanması Komitesi: Risklerin erken teşhisi, tespiti ve yönetimi amacıyla 2013 yılında oluşturulmuştur. Komite, 30 Haziran 2025 itibarıyla Yönetim Kurulu Başkanlığı’na iki ayda bir olmak üzere toplam üç rapor sunmuştur.
- İleriye Dönük Riskler: Şirket, 30 Haziran 2025 tarihi itibarıyla net kar rakamı ile Şirket portföyünün riskinin minimumda tutulacak şekilde yönetildiğini belirtmektedir.
5. Denetim Görüşü
- Sınırlı Denetim Raporu: Güney Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. tarafından hazırlanan sınırlı denetim raporuna göre, 30 Haziran 2025 tarihi itibarıyla Şirketin ara dönem finansal tablolarının, Türkiye Finansal Raporlama Standartları'na uygun olarak, tüm önemli yönleriyle gerçeğe uygun bir biçimde sunulmadığı kanaatine varmalarına sebep olacak herhangi bir husus dikkatlerini çekmemiştir. Bu, sınırlı bir olumlu görüştür.
- Önemli Not: Sınırlı denetim, bağımsız denetimin kapsamına kıyasla önemli ölçüde dardır ve tüm önemli hususlara vakıf olunduğuna dair bir güvence sağlamaz, bu sebeple bağımsız denetim görüşü bildirilmemektedir.
- Önceki Dönem Denetimi: Şirket'in 31 Aralık 2024 tarihli tam kapsamlı denetimi ve 30 Haziran 2024 tarihli sınırlı denetimi başka bir bağımsız denetim şirketi tarafından yapılmış ve olumlu görüşler bildirilmiştir.
6. Önemli Finansal Veriler (30 Haziran 2025 ve 31 Aralık 2024 karşılaştırmalı)
- Nakit ve Nakit Benzerleri: 48,531 TL'den 55,586,043 TL'ye önemli bir artış göstermiştir.
- Finansal Yatırımlar: 1,374,284,806 TL'den 1,373,187,661 TL'ye hafif bir düşüş yaşanmıştır. Likit fonlar aracılığıyla çeşitli fonlarda yatırımları bulunmaktadır (Deniz Portföy Kısa Vadeli Serbest (TL) Fon, Deniz Portföy Onikinci Serbest (Döviz) Fon, Deniz Portföy Onüçüncü Serbest (Döviz) Fon, Deniz Portföy İkinci Para Piyasası (TL) Fon).
- Ticari Alacaklar (Net): 1,689,130 TL'den 1,471,446 TL'ye düşmüştür.
- Stoklar: Bodrum Projesi stok değeri 622,904,692 TL olarak sabit kalmıştır.
- Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller: 3,556,664,761 TL'den 3,569,591,118 TL'ye yükselmiştir.
- Kısa Vadeli Yükümlülükler: 53,055,381 TL'den 66,567,252 TL'ye artmıştır. Özellikle ilişkili taraflara ticari borçlar 3,091,926 TL'den 11,253,210 TL'ye yükselmiştir.
- Uzun Vadeli Yükümlülükler: 727,145,597 TL'den 782,060,081 TL'ye artmıştır. Ertelenmiş gelirler uzun vadeli yükümlülüklerin önemli bir kısmını oluşturmaktadır.
- Parasal Pozisyon Kayıpları: 30 Haziran 2025'te (105,152,771) TL olarak raporlanmıştır. Bu, enflasyon muhasebesi uygulamasının bir sonucudur.
Sonuç
Deniz GYO, 2025 yılının ilk yarısında yüksek enflasyon ortamında faaliyetlerini sürdürmüş ve finansal tablolarını TMS 29'a göre düzeltmiştir. Şirket'in toplam varlıkları ve özkaynakları istikrarlı seyrederken, hasılat ve faaliyet karında önemli düşüşler yaşanmış, dönem zararı kaydetmiştir. Yönetim yapısında değişiklikler yaşanmış ve iç kontrol sistemleri aktif olarak kullanılmaktadır. Gayrimenkul portföyü çeşitlendirilmiş olup, Bodrum Projesi'nde önemli satışlar kaydedilmiştir. Şirket, finansal riskleri yönetmeye devam etmekte ve borca batıklık durumu bulunmamaktadır.
----------------
Deniz GYO: Temel Bilgiler ve Güncel Durum
Deniz GYO Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Deniz GYO) nedir ve ana faaliyet alanı nelerdir?
Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Deniz GYO), 5 Mayıs 1995 tarihinde kurulmuş, Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak gayrimenkul portföy işletmeciliği faaliyetleri yürüten, kayıtlı sermayeli halka açık bir anonim ortaklıktır. Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenen diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmektedir. Hisseleri 1995 yılından beri Borsa İstanbul'da (BIST) işlem görmektedir.
Deniz GYO'nun yönetim kurulu ve üst düzey yönetiminde son dönemde ne gibi değişiklikler yaşanmıştır?
2025 yılının ilk yarısında Deniz GYO'nun yönetim kadrosunda önemli değişiklikler olmuştur. 6 Ocak 2025 tarihinde Mehmet ÇİTİL'in Genel Müdürlük görevinden istifası kabul edilmiş, yerine 4 Temmuz 2025 tarihinde Yeşim ŞİMŞEK Genel Müdür olarak atanmıştır. Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ali Murat DİZDAR'ın istifasının ardından ise 24 Haziran 2025 tarihinde Akın EKİCİ bu göreve getirilmiştir. Yönetim kurulunda toplam altı üye bulunmakta olup, Recep BAŞTUĞ Yönetim Kurulu Başkanı olarak görev yapmaktadır.
Deniz GYO'nun ortaklık yapısı ve sermayesi hakkında bilgi verebilir misiniz?
Deniz GYO'nun ödenmiş sermayesi 400.000.000 TL olup, her biri 1 TL nominal değerli 400.000.000 adet paydan oluşmaktadır. 30 Haziran 2025 itibarıyla ortaklık yapısının büyük bir kısmını DenizBank A.Ş. oluşturmaktadır. DenizBank A.Ş.'nin sermaye payı %71.95 (287.783.562 TL) iken, diğer ortakların payı %28.05 (112.216.438 TL) olarak belirtilmiştir. Şirketin 5.000 TL nominal değerli imtiyazlı (A) tipi payları bulunmakta olup, bu paylar yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir ve tamamı DenizBank A.Ş.'ye aittir.
Şirketin 2025 yılının ilk yarısındaki finansal performansı nasıl değerlendirilmektedir?
Deniz GYO, 2025 yılının ilk yarısında (1 Ocak - 30 Haziran 2025) 35.410.806 TL hasılat elde etmiş, ancak 22.229.329 TL satış maliyeti ve 38.558.926 TL genel yönetim giderleri gibi kalemler nedeniyle dönem net zararı 397.697 TL olarak gerçekleşmiştir. Önceki yılın aynı dönemine kıyasla (30 Haziran 2024'te 82.437.300 TL kar), bu dönemde karlılıkta önemli bir düşüş yaşanmıştır. Toplam varlıkları 5.651.276.871 TL iken, özkaynakları 4.802.649.538 TL seviyesindedir. Brüt kar marjı %37.22, net kar marjı ise (%0.01) olarak belirtilmiştir.
Deniz GYO'nun portföyünde hangi önemli gayrimenkuller bulunmaktadır ve bunlara ilişkin özel durumlar var mıdır?
Şirket portföyünde çeşitli yatırım amaçlı gayrimenkuller bulunmaktadır. Bunlar arasında İstanbul-Bahçeşehir AVM, Ankara-Göksu AVM, Karaköy Binası (otel niteliğinde), Le Chic Bodrum Otel Binası, Tarabya Projesi (kiralanan bağımsız bölümler) ve Sarıgerme Lojman Arsası yer almaktadır. Bodrum Otel binası için 27 Kasım 2024 tarihinde SPK'dan 31 Aralık 2025 tarihine kadar ek süre istenmiştir, bu gayrimenkul için imara aykırı hususlar nedeniyle tapu takyidatlarında şerh bulunmaktadır ancak yönetime göre bu durum otelin işletmesini veya taşınmazların devrini kısıtlamamaktadır.
Şirket, yüksek enflasyonlu ekonomilerde finansal raporlama konusunda hangi standartları uygulamaktadır?
Deniz GYO, Türkiye Finansal Raporlama Standartları'nı (TFRS) uygulamakta olup, Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu (KGK) tarafından 23 Kasım 2023 tarihinde yapılan açıklama doğrultusunda, 31 Aralık 2023 tarihinden itibaren TMS 29 "Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama Standardı"na göre enflasyon muhasebesi uygulamaktadır. Bu standart uyarınca finansal tablolar, bilanço tarihindeki satın alma gücü cinsinden hazırlanmakta ve önceki dönem finansal tabloları da karşılaştırma amacıyla cari ölçüm birimi cinsinden ifade edilmektedir.
Deniz GYO'nun karşı karşıya olduğu başlıca riskler ve risk yönetimi politikası nelerdir?
Şirket, gayrimenkul portföy işletmeciliği faaliyetleri nedeniyle piyasa ve likidite riskine maruz kalmaktadır. Piyasa riski, gayrimenkul ve menkul kıymet değerleri ile faiz oranlarındaki olumsuz değişimlerden kaynaklanırken, likidite riski fonlama yükümlülüklerinin yerine getirilememesi durumunu ifade eder. Deniz GYO, bu riskleri minimize etmek amacıyla finansal varlıklarını rayiç değerlerle değerleyerek piyasa riskini takip etmekte ve yeterli nakit ve fon kaynağı bulundurarak likidite riskini yönetmektedir. Ayrıca, "Riskin Erken Saptanması Komitesi" 2013 yılından bu yana riskleri erken teşhis etme ve yönetme çalışmalarını yürütmektedir.
Deniz GYO, kar payı dağıtım politikası hakkında ne gibi kararlar almıştır?
Deniz GYO'nun kar dağıtım politikası, Türk Ticaret Kanunu, Sermaye Piyasası Mevzuatı ve ilgili düzenlemeler ile şirket esas sözleşmesi çerçevesinde belirlenmektedir. Yönetim Kurulu, kar payı dağıtım tekliflerinde şirketin karlılık durumu, sermaye yapısı, hissedar beklentileri, büyüme hedefi, piyasa değeri ve ekonomik koşullar gibi faktörleri dikkate almaktadır. 16 Mayıs 2024 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul toplantısında, 2024 yılı net dönem karından yasal yedek akçeler ayrıldıktan sonra kalan kısmın olağanüstü yedeklere (geçmiş yıl karları hesabına) alınmasına ve şirketin sermaye gereksinimleri, stratejisi ve nakit durumu göz önünde bulundurularak 2024 yılı için kar dağıtımı yapılmamasına karar verilmiştir.