15 Çalışan, 100 Milyon Dolarlık İnşaat ve Beklenmedik Kâr: Bir Otelcilik Devinin Raporundan Çıkan 5 Şaşırtıcı Gerçek
Kurumsal faaliyet raporlarının soğuk rakamlarının ve yoğun dipnotlarının ardında nadiren heyecan verici hikayeler yatar. Ancak bazen, bir şirketin tüm geleceğini şekillendiren strateji, hukuk ve finans destanları bu satır aralarında gizlidir.
Bir Koç Grubu şirketi olan Marmaris Altınyunus'un (MAALT) son faaliyet raporu da tam olarak böyle bir hikaye anlatıyor. Rapor, Antalya'daki Divan Talya Oteli'nin devasa yeniden inşa projesi etrafında şekillenen, büyüleyici bir dönüşüm sürecindeki bir şirketin portresini çiziyor. Bu rapordan derlediğimiz ve bilançodaki sayılardan çok daha fazlasını anlatan beş şaşırtıcı gerçeği sizin için bir araya getirdik.
--------------------------------------------------------------------------------
1. Bir "Otelcilik Devi" Sadece 15 Kişiyle Nasıl Çalışır?
Raporun en dikkat çekici detaylarından biri, 30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin sadece 15 çalışanı olması. Türkiye'nin en büyük holdinglerinden birine ait bir turizm şirketinin bu kadar küçük bir ekiple nasıl faaliyet gösterebildiği sorusu akla geliyor. Bu paradoksun cevabı, şirketin mevcut iş modelinde saklı.
Cevap iki bölümden oluşuyor:
- Şirketin Marmaris'teki en önemli varlıklarından biri olan Mares Otel, uzun süreli bir sözleşmeyle başka bir işletmeciye (MP Hotel Management Turizm İnşaat Yatırım A.Ş.) kiralanmış durumda. Bu nedenle MAALT, otelin günlük operasyonel faaliyetlerinde yer almıyor.
- Şirketin diğer büyük varlığı olan Antalya'daki Divan Talya Oteli ise şu anda faal bir tesis değil, dev bir şantiye alanı.
Kısacası, Marmaris Altınyunus şu anda klasik bir otel işletmecisi gibi değil; daha çok bir proje yönetim ve varlık holding şirketi gibi çalışıyor. Bu yalın yapı, şirketin operasyonel giderlerinin neden bu kadar düşük olduğunu ve kârlılığının neden otelcilikten değil, finansal yönetimden geldiğini anlamak için anahtar bir bilgidir.
--------------------------------------------------------------------------------
2. Hukuk Savaşları ve 7 Aylık Gecikme: 100 Milyon Dolarlık Projenin Dramatik Hikayesi
Divan Talya Oteli'nin yeniden inşası, bölgenin en iddialı turizm projelerinden biri. Ancak bu süreç, büyük bir engelle karşılaştı. Çevrede ikamet eden bir vatandaş tarafından imar planlarına karşı açılan dava nedeniyle inşaat yaklaşık yedi ay boyunca durmak zorunda kaldı. Birden fazla mahkeme aşamasından geçen bu hukuki mücadele, proje takvimini ciddi şekilde etkiledi.
Kritik dönüm noktası ise ilgili belediyelerin ve davaya müdahil olan şirketin Konya Bölge İdare Mahkemesi'nde açtığı istinaf davasını kazanmasıyla yaşandı. 28 Şubat 2025'te inşaat ruhsatının yeniden geçerli hale gelmesiyle şantiyede çalışmalar tekrar başladı.
Ancak bu gecikme ve değişen ekonomik koşullar, projenin maliyetini de artırdı. Yönetim kurulu, başlangıçta 80.000.000 USD + KDV olarak belirlenen toplam yatırım bütçesini 100.000.000 USD + KDV olarak revize etti. Rapor tarihi itibarıyla projenin yaklaşık %63'ü tamamlanmış olup, hedeflenen açılış tarihi 2026 yılının ikinci çeyreğidir.
--------------------------------------------------------------------------------
3. Faal Oteli Yok Ama Kârda: Finansal Tabloların Gizlediği Sır
Şirketin finansal sonuçları, belki de en şaşırtıcı gerçeği ortaya koyuyor. MAALT, 2025'in ilk dokuz ayında 14.835.331 TL net kâr açıkladı. Bu rakam, bir önceki yılın aynı dönemindeki 191.957.954 TL'lik zarardan sonra çarpıcı bir geri dönüşe işaret ediyor. Peki, faal oteli olmayan bir şirket nasıl kâr edebilir?
Bu finansal bilmecenin cevabı, şirketin operasyonlarında değil, finansal yönetiminde yatıyor. Gelir tablosuna göre, şirketin esas faaliyetleri (Esas Faaliyet Zararı: -11.016.243 TL) genel yönetim giderleri nedeniyle zararla sonuçlandı.
Kârın asıl kaynağı ise otel odası satışlarından gelmiyor. Şirket, kasasındaki yüklü nakit varlıklarından elde ettiği faiz gibi "Finansman Gelirleri" sayesinde yaklaşık 121,5 milyon TL gelir elde etti. Yaklaşık 121,5 milyon TL'lik bu finansal gelir, şirketin 11 milyon TL'lik faaliyet zararını ve enflasyon muhasebesinden kaynaklanan 95,8 milyon TL'lik 'Parasal Kayıp' etkisini fazlasıyla telafi ederek şirketi kâra geçirmeyi başardı. Bu durum, MAALT'ın şu anki kârlılığının konaklama hizmetlerinden değil, hazine yönetimi becerisinden kaynaklandığını gösteriyor.
--------------------------------------------------------------------------------
4. Kiracı İflas Koruma İstedi, Ama Kira 2035'e Kadar Çoktan Ödenmişti
Rapor, Mares Otel'i işleten kiracı firma MP Hotel Management Turizm İnşaat Yatırım A.Ş.'nin konkordato (bir tür iflas koruma/yeniden yapılandırma) talebinde bulunduğunu belirtiyor. Bu, ilk bakışta MAALT için endişe verici bir haber gibi görünebilir. Ancak şirketin proaktif bir stratejik hamlesi sayesinde bu durumun finansal etkisi minimum düzeyde kaldı.
MAALT, 2018 yılında yaptığı bir anlaşmayla, 1 Mayıs 2035'te sona erecek olan kira döneminin tamamına ait ödemeyi peşin olarak tahsil etmişti. 2018'de yapılan bu öngörülü hamle, şirketi, altı yıl sonra ortaya çıkacak bir konkordato riskine karşı tam koruma altına alarak uzun vadeli risk yönetiminin ders niteliğinde bir örneğini oluşturdu. Rapordaki şu ifade durumu net bir şekilde özetliyor:
"Hali hazırda kiracımız MP Hotel‘in Mares Otel'deki faaliyetleri devam etmekte olup, kira sözleşmesi çerçevesinde kira bedeli peşin tahsil edilmiştir."
Bu durum, risk yönetiminin ne kadar kritik bir stratejik araç olabileceğinin ders niteliğinde bir örneğidir.
--------------------------------------------------------------------------------
5. Proje Büyüdü, Finansman Koç Holding'den Geldi
Büyüyen 100 milyon dolarlık yatırım bütçesinin nasıl finanse edileceği sorusunun cevabı, ana ortak Koç Holding'in projeye olan inancını gösteriyor. Şirket, finansman ihtiyacını karşılamak için iki aşamalı bir plan hazırladı.
Ana finansman kaynağı, tahsisli sermaye artırımı yöntemi olacak. Bu yöntemle ana ortak Koç Holding A.Ş., şirkete yaklaşık 1,6 milyar TL taze sermaye enjekte edecek. Kalan finansman ihtiyacı için ise 400 milyon TL'ye kadar tahvil veya finansman bonosu ihraç edilmesi için Sermaye Piyasası Kurulu'na başvuru yapıldı ve onay alındı.
Koç Holding'in bu denli doğrudan ve büyük ölçekli bir finansal destek sağlaması, grubun amiral gemisi niteliğindeki Divan Talya projesine verdiği stratejik önemin altını çiziyor.
--------------------------------------------------------------------------------
Conclusion: İnşaat Tozunun Ardındaki Vizyon
Marmaris Altınyunus'un faaliyet raporu, şirketin derin bir geçiş döneminde olduğunu gösteriyor. Bir yanda hukuki engelleri ve karmaşık finansalları yönetirken, diğer yanda bölgenin en önemli turizm yatırımlarından birini hayata geçiriyor. MAALT, şu anda bir inşaat şirketinin sabrına ve bir yatırım fonunun finansal zekasına sahip bir otelcilik devi görünümünde. Akıllardaki asıl soru ise şu: 2026'da inşaat tozu dağıldığında, bu 100 milyon dolarlık yatırım meyvesini verecek ve Divan Talya'yı Türk lüks turizminin simgelerinden biri olarak yeniden konumlandıracak mı?