Bir GYO Raporunun Derinlikleri: Milyarlık Kârın Ardındaki 4 Şaşırtıcı Gerçek
Finansal raporlar genellikle rakamlarla dolu, anlaşılması zor belgeler olarak görülür. Ancak bir analistin gözüyle bu rakamlar, bir şirketin stratejik dönüşümünü, kâğıt üzerindeki kârlarını ve gelecekte yüzleşeceği gerçekleri anlatan bir hikâyenin ipuçlarıyla doludur. Bu yazının amacı, AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın (GYO) son finansal raporunu bir stratejist merceğiyle inceleyerek, yüzeyde görünmeyen en şaşırtıcı ve etkili dört detayı ortaya çıkarmaktır. Bu, sadece bir kâr analizinden çok daha fazlası; geleneksel bir gayrimenkul şirketinin, geleceğini tek bir bölgenin turizm potansiyeline bağlayan cesur bir dönüşüm hikayesidir.
1. Zarardan Milyarlık Kâra: İnanılmaz Geri Dönüş
Bir şirketin finansal tablolarına ilk bakışta en çok dikkat çeken unsur, net kâr rakamıdır. AHES GYO'nun raporu bu konuda çarpıcı bir geri dönüşe işaret ediyor: Şirket, 2025'in ilk dokuz ayında 1.142.024.182 TL net dönem kârı elde etmiş. Bu rakam, bir önceki yılın aynı dönemini bırakın, 31 Aralık 2024 itibarıyla sona eren hesap dönemindeki 260.555.409 TL net dönem zararı ile karşılaştırıldığında, inanılmaz bir dönüşümü gözler önüne seriyor. Ancak bu kadar kısa sürede zarardan milyarlık kâra geçiş, ilk bakışta sadece operasyonel başarıyla açıklanamayacak kadar sıra dışı bir durumdur. Bu rakam, bir sonuçtan çok, şirketin bilançosunda yatan daha derin ve stratejik bir hareketin en belirgin semptomudur.
2. Kârın Sırrı Kirada Değil, "Değerlemede" Gizli
Bu milyarlık kârın kaynağına indiğimizde, bir GYO için alışılagelmiş kira gelirleri veya konut satışlarının başrolde olmadığını görüyoruz. Kârın asıl sırrı, gelir tablosundaki tek bir kalemin içinde saklı: 1.296.312.381 TL'lik "Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımların Karlarından/Zararlarından Paylar". Bu teknik ifade, şirketin toplam vergi öncesi kârının neredeyse tamamını tek başına oluşturuyor. Basit bir dille açıklamak gerekirse, bu devasa gelir şirketin sattığı konutlardan veya topladığı kiralardan değil, ortağı olduğu diğer şirketlerin değerindeki artıştan kaynaklanan bir "kâğıt üzerinde kâr"dır. Bu durum, AHES GYO'nun geleneksel bir gayrimenkul şirketinden, bilançosunu akıllıca bir değerleme stratejisiyle finanse eden odaklanmış bir turizm geliştiricisine dönüştüğünün en net finansal kanıtıdır.
3. Her Şey Antalya İçin: Gazipaşa'ya Yapılan Dev Turizm Yatırımı
Peki, şirkete bu milyarlık kâğıt üzerindeki kârı getiren "yatırımlar" tam olarak nedir? Cevap, şirketin Antalya'nın Gazipaşa ilçesine yaptığı odaklanmış ve büyük ölçekli turizm yatırımında yatıyor. AHES GYO, Çağrankaya Turizm A.Ş. ve Sour Turizm A.Ş. adlı iki şirkette %49 oranında iştirake sahip ve bu şirketlerin her ikisi de Gazipaşa'da 700 yataklı, 5 yıldızlı oteller geliştirmektedir.
Milyarlık kârın mekaniği ise şu şekilde işliyor: Bu otel projeleri için alınan "üst kullanım hakları", başlangıçta "ön izin" aşamasındaki riskler nedeniyle değerleri iskontolu olarak hesaplanmıştı. Örneğin, Çağrankaya Turizm projesinin üst kullanım hakkının esas değeri 1,675 milyar TL olarak belirlenmişken, ön izin sürecindeki riskler nedeniyle %50 iskonto uygulanarak defter değeri yaklaşık 840 milyon TL'ye indirilmişti. Projeler için nihai onay anlamına gelen "kesin tahsis" işleminin gerçekleşmesiyle birlikte, bu %50'lik risk iskontosu ortadan kalktı ve hakların kâğıt üzerindeki değeri, risk iskontosunun kaldırılmasıyla esas değerine geri dönerek bilançoda devasa bir artış yarattı. İşte bu değer artışı, AHES GYO'nun bilançosuna milyarlık kâr olarak yansıdı.
Bu iki iştirak projesinin yanı sıra, şirketin yine Gazipaşa'da tamamen kendisine ait üçüncü bir 700 yataklı otel projesi daha bulunuyor. Üç büyük otel projesinin tek bir ilçede yoğunlaşması, muazzam bir stratejik bahsi temsil ediyor. AHES, Gazipaşa'yı değeri altında kalmış ve yüksek büyüme potansiyeline sahip bir turizm merkezi olarak gördüğünü açıkça sinyal veriyor. Bu, çeşitlendirilmiş bir GYO modelinden ayrışan, yüksek riskli ve yüksek ödüllü bir stratejidir. Şirket, kimliğini geleneksel bir GYO'dan, GYO yapısını kullanan özel bir otel geliştiricisine dönüştürüyor.
4. Yeni Vergi Kuralı Oyunu Değiştiriyor: "Kârı Dağıt ya da Vergiyi Öde"
Gazipaşa projelerinin yeniden değerlenmesinden doğan bu 1,3 milyar TL'lik devasa kâğıt kârı, sadece gelir tablosundaki bir rakam değil; aynı zamanda önemli bir gelecekteki zorluğu da beraberinde getiriyor. Neredeyse bu durum için özel olarak tasarlanmış gibi görünen yeni bir vergi kanunu, şirketin elini zorluyor.
1 Ocak 2025'ten itibaren geçerli olacak 7524 sayılı Kanun, GYO'lar için oyunu değiştiren iki temel kural getiriyor:
- Temettü Şartı: GYO'ların kurumlar vergisi istisnasından faydalanmaya devam edebilmeleri için gayrimenkul kazançlarının en az %50'sini kâr payı (temettü) olarak dağıtma zorunluluğu getirildi. Şirket yönetimi, bu istisnadan faydalanmak için kâr payı dağıtma niyetinde olduğunu belirtiyor.
- Asgari Kurumlar Vergisi: Daha da önemlisi, yeni düzenleme ile istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının %10'undan az olmamak kaydıyla bir "asgari kurumlar vergisi" tabanı getirildi. Bu, AHES temettü dağıtarak istisnasını korusa bile, kârlarının artık yeni bir vergi tabanına tabi olacağı anlamına geliyor.
Bu yeni vergi gerçekliğinin doğrudan bir sonucu olarak, şirketin bilançosunda 1.456.203.535 TL gibi devasa bir "Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü" kalemi dikkat çekiyor. Bu rakam, şirketin gelecekte bu yeni kurallar çerçevesinde ödemesi muhtemel vergilere karşı bir hazırlık yaptığını ve finansal stratejisinin artık bu vergi dinamiği tarafından şekillendirileceğini gösteriyor.
Sonuç: Kâğıt Üzerindeki Kârdan Gerçek Değere
AHES GYO'nun finansal raporunun derinliklerine indiğimizde, milyarlık kârın geleneksel operasyonel gelirlerden çok, Antalya Gazipaşa'daki stratejik turizm yatırımlarının başarılı bir şekilde yeniden değerlenmesine dayandığını görüyoruz. Bu, şirketin kimliğini ve risk profilini temelden değiştiren cesur bir stratejik dönüşümün hikayesidir. Ancak bu kâğıt üzerindeki başarı, beraberinde yeni vergi yükümlülükleri ve tüm yumurtaları aynı sepete koymanın getirdiği riskleri de barındırıyor.
Bu analiz, bir finansal raporu okurken sadece sonuç rakamlarına değil, o rakamları oluşturan hikayeye odaklanmanın önemini bir kez daha ortaya koyuyor. Nihai soru ise yatırımcıların zihninde kalmaya devam ediyor: Peki, bu kâğıt üzerindeki devasa kârlar, yeni asgari vergi yükümlülükleri ve Gazipaşa'ya yapılan bu devasa stratejik bahsin getireceği riskler ışığında, şirketin gelecekteki nakit akışları ve yatırımcılara dağıtacağı temettüler için somut bir değere dönüşebilecek mi?
AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 30 Eylül 2025 Dönemi Bilgilendirme Raporu
Yönetici Özeti
Bu bilgilendirme raporu, AHES Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin (AHES GYO) 30 Eylül 2025'te sona eren ara döneme ait finansal ve operasyonel performansını kapsamlı bir şekilde analiz etmektedir. Şirket, bu dönemde varlık ve kârlılıkta olağanüstü bir büyüme sergilemiştir. Bu büyümenin ana itici gücü, Antalya-Gazipaşa'da geliştirilmekte olan üç büyük ölçekli turizm projesinde kaydedilen stratejik ilerlemedir. Özellikle, Şirket'in %49 iştiraki olan iki turizm şirketinin (Çağrankaya Turizm A.Ş. ve Sour Turizm A.Ş.) otel projeleri için arazi nihai tahsislerinin (Kesin Tahsis) 30 Eylül 2025'te tamamlanması, bu iştiraklerin değerlemesinde önemli bir artışa yol açmış ve AHES GYO'nun konsolide olmayan kârına özkaynak yöntemiyle 1,3 milyar TL'lik bir katkı sağlamıştır.
Dönem sonunda Şirket'in toplam varlıkları 8,45 milyar TL'ye ulaşırken, ilk dokuz aylık net dönem kârı 1,14 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Ağustos 2024'te başarılı bir halka arz gerçekleştiren AHES GYO, portföyünü aktif bir şekilde geliştirmeye devam etmektedir. Bu portföy, İstanbul'da satışa hazır konutlar, kiralanmış ticari mülkler ve geliştirme aşamasındaki arsalardan oluşmaktadır. Şirket aynı zamanda, 2025'ten itibaren geçerli olacak yeni GYO vergi düzenlemelerine uyum sağlama niyetini de belirtmiştir.
Kurumsal Profil ve Stratejik Dönüşüm
AHES GYO, 03 Ocak 2012'de "Süleyman Ekşi Yapı İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi" unvanıyla kurulmuş, 22 Haziran 2015'te "Süleyman Ekşi İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi" olarak nevi değiştirmiştir. Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) izniyle 22 Aralık 2023 tarihinde "Ahes Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" unvanını alarak bir gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmüştür.
Bu dönüşümün ardından Şirket, 21-23 Ağustos 2024 tarihlerinde başarılı bir halka arz gerçekleştirerek çıkarılmış sermayesini 145.000.000 TL'den 195.000.000 TL'ye yükseltmiştir. Payları, 29 Ağustos 2024 tarihinden itibaren "AHSGY" kodu ile Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlamıştır. Şirket'in nihai ortakları "Ekşi" ailesidir.
- Faaliyet Konusu: Şirket'in ana faaliyet konusu; gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar ve sermaye piyasası araçlarından oluşan bir portföyü işletmek ve ilgili mevzuatın izin verdiği diğer faaliyetlerde bulunmaktır. Ağırlıklı olarak satış ve kiralama işlemleri üzerine yoğunlaşmıştır.
- Merkez: Şirket'in merkezi Kısıklı Mahallesi, Alemdağ Caddesi, Üsküdar/İstanbul adresindedir.
Sermaye ve Ortaklık Yapısı
Şirket'in 30 Eylül 2025 itibarıyla 195.000.000 TL olan ödenmiş sermayesi, A ve B Grubu paylardan oluşmaktadır. A Grubu paylar, Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir.
Ortaklar / Ticari Unvan | Pay Oranı | Pay Tutarı (TL) |
Süleyman Ekşi | %33,46 | 65.250.000 |
Mücahid Hamza Ekşi | %18,59 | 36.250.000 |
Ebubekir Ekşi | %17,10 | 33.350.000 |
AHES İnşaat Tic. ve San. A.Ş. | %5,21 | 10.150.000 |
Halka Açık Kısım | %25,64 | 50.000.000 |
TOPLAM | %100 | 195.000.000 |
Finansal Performans Analizi (30.09.2025)
Şirket'in 30 Eylül 2025 itibarıyla finansal performansı, önceki yılın aynı dönemine göre kayda değer bir artış göstermiştir. Finansal tablolar, TMS 29 (Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama) standardına uygun olarak, 30 Eylül 2025 tarihindeki Türk Lirası'nın satın alma gücüyle ifade edilmiştir.
Finansal Durum Tablosu Özeti
Finansal Kalem | 30.09.2025 (TL) | 31.12.2024 (TL) | Değişim |
Toplam Dönen Varlıklar | 1.453.682.878 | 1.578.974.323 | Azalış |
Toplam Duran Varlıklar | 6.997.566.375 | 5.201.737.149 | Artış |
Toplam Varlıklar | 8.451.249.253 | 6.780.711.472 | Artış |
Toplam Kısa Vadeli Yükümlülükler | 45.039.135 | 35.590.068 | Artış |
Toplam Uzun Vadeli Yükümlülükler | 1.458.373.285 | 939.316.954 | Artış |
Toplam Yükümlülükler | 1.503.412.420 | 974.907.022 | Artış |
Toplam Özkaynaklar | 6.947.836.833 | 5.805.804.450 | Artış |
- Varlık Yapısı: Toplam varlıklardaki artışın temel kaynağı duran varlıklardır. En büyük kalemler 4,79 milyar TL ile Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller ve 1,84 milyar TL ile Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımlar'dır. Nakit ve nakit benzerleri ise 1,12 milyar TL seviyesindedir.
- Kaynak Yapısı: Şirket'in finansmanı büyük ölçüde özkaynaklardan sağlanmaktadır. Toplam yükümlülükler içindeki en büyük kalem, 1,46 milyar TL ile Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü'dür. Bu yükümlülük, varlıkların gerçeğe uygun değerleri ile yasal defter değerleri arasındaki farklardan ve yeni vergi mevzuatının etkisinden kaynaklanmaktadır.
Kâr veya Zarar Tablosu Analizi
Finansal Kalem (01.01 - 30.09 Dönemi) | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Değişim |
Hasılat | 424.773.743 | 34.364.300 | Artış |
Brüt Kâr | 345.731.582 | 34.364.300 | Artış |
Esas Faaliyet Kârı | 322.138.498 | 12.457.827 | Artış |
Özkaynak Yöntemiyle Değerlenen Yatırımların Kârlarından Paylar | 1.296.312.381 | 51.138.204 | Artış |
Net Dönem Kârı | 1.142.024.182 | 139.116.243 | Artış |
Pay Başına Kazanç (TL) | 5,86 | 0,71 | Artış |
- Hasılat Artışı: Hasılat, önceki yılın aynı dönemine göre on kattan fazla artmıştır. Bu artışın ana kaynağı, 366 milyon TL tutarındaki konut satışları ve 58,7 milyon TL'lik kira gelirleridir.
- Kârlılığın Ana Sürücüsü: Net dönem kârındaki olağanüstü artışın en önemli nedeni, iştirakler olan Çağrankaya Turizm ve Sour Turizm'in kârlarından gelen 1,296 milyar TL'lik paydır. Bu kâr, iştiraklerin Antalya-Gazipaşa'daki otel projeleri için sahip oldukları üst kullanım haklarının, "Kesin Tahsis" işleminin tamamlanmasıyla yeniden değerlenmesinden kaynaklanmaktadır.
Çekirdek Operasyonlar ve Portföy Gelişmeleri
Turizm Yatırımları: Antalya-Gazipaşa Projeleri
Şirket, Antalya'nın Gazipaşa ilçesinde her biri 5 yıldızlı ve 700 yatak kapasiteli üç ayrı otel projesi geliştirmektedir. Bu projeler, Şirket'in büyüme stratejisinin merkezinde yer almaktadır.
- AHES GYO Doğrudan Projesi (2308 Ada 1 Parsel):
- T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan 49 yıllığına üst kullanım hakkı alınmıştır.
- Proje için "Turizm Yatırım Belgesi" 16 Nisan 2025'te, "ÇED Gerekli Değildir" onayı ise 10 Haziran 2025'te alınmıştır.
- Ön izin yükümlülükleri devam etmektedir.
- Çağrankaya Turizm A.Ş. Projesi (2310 Ada 1 Parsel):
- AHES GYO, şirketin %49'una sahiptir ve özkaynak yöntemiyle değerlemektedir.
- Proje için "Turizm Yatırım Belgesi" 22 Nisan 2025'te alınmıştır.
- Kritik Gelişme: Ön izin yükümlülükleri tamamlanarak, 30 Eylül 2025 tarihinde T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan arazinin Kesin Tahsis (Üst Kullanım Hakkı) işlemi gerçekleştirilmiştir. Bu gelişme, projenin değerlemesindeki risk iskontosunu ortadan kaldırmış ve iştirakin değerini önemli ölçüde artırmıştır.
- Sour Turizm A.Ş. Projesi (2312 Ada 1 Parsel):
- AHES GYO, şirketin %49'una sahiptir ve özkaynak yöntemiyle değerlemektedir.
- Proje için "Turizm Yatırım Belgesi" 21 Nisan 2025'te alınmıştır.
- Kritik Gelişme: Çağrankaya Turizm projesinde olduğu gibi, ön izin yükümlülükleri tamamlanmış ve 30 Eylül 2025 tarihinde arazinin Kesin Tahsis (Üst Kullanım Hakkı) işlemi gerçekleştirilmiştir. Bu durum, iştirakin değerinde ve dolayısıyla AHES GYO'nun kârında büyük bir artışa neden olmuştur.
Konut ve Ticari Projeler (İstanbul)
- Gaziosmanpaşa Vadi Evleri: Proje kapsamında 174 adet konut, 28 dükkân ve 1 ticari birim bulunmaktadır. 30 Eylül 2025 itibarıyla, 13 konut satılmış ve 12'si teslim edilmiştir. Ayrıca, 37 adet daire kiralama amacıyla yatırım amaçlı gayrimenkul portföyüne transfer edilmiştir. Kalan 124 daire, stoklarda yer almaktadır.
- Gaziosmanpaşa Arsa (Otel Projesi): Bağlarbaşı Mahallesi'nde bulunan 2.260,84 m²'lik arsanın tam mülkiyeti Mart 2025'te sağlanmıştır. Bu arsa üzerinde bir otel projesi planlanmakta olup, 22 Mayıs 2025'te "ÇED Gerekli Değildir" onayı alınmıştır.
Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Portföyü
Şirket'in yatırım amaçlı gayrimenkul portföyünün gerçeğe uygun değeri 30 Eylül 2025 itibarıyla 4,79 milyar TL'dir. Portföydeki başlıca varlıklar şunlardır:
- Çamlıca Okul Binası (Üsküdar/İstanbul): 1,92 milyar TL değerindeki bu mülk, BJK-Kabataş Vakfı Özel Okulları'na kiralanmıştır ve Şirket için düzenli kira geliri sağlamaktadır.
- Pendik Arsa (Pendik/İstanbul): 1,11 milyar TL değerindeki ticari ve konut imarlı arsa, Sabiha Gökçen Havalimanı'na yakınlığı ile stratejik bir konumdadır.
- Gaziosmanpaşa Varlıklar (Gaziosmanpaşa/İstanbul): Vadi Evleri projesindeki dükkânlar, ticari yapı ve otel projesi için ayrılan arsa bu bölgededir.
- Gebze Arsa (Gebze/Kocaeli): 340 milyon TL değerindeki ticari imarlı arsa, sanayi bölgelerine yakınlığı ile potansiyel taşımaktadır.
Düzenleyici Çevre ve Risk Yönetimi
Önemli Mevzuat Değişiklikleri
02 Ağustos 2024 tarihli kanun değişikliği ile GYO'lar için yeni vergi düzenlemeleri getirilmiştir. 01 Ocak 2025'ten itibaren geçerli olacak bu düzenlemeler:
- Kâr Payı Dağıtım Şartı: GYO'ların kurumlar vergisi istisnasından faydalanabilmesi için, taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50'sini kâr payı olarak dağıtmaları şart koşulmuştur.
- Asgari Kurumlar Vergisi: İndirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının %10'u oranında asgari kurumlar vergisi uygulanacaktır.
Şirket Yönetim Kurulu, istisnadan faydalanmak amacıyla ilgili kazançlardan en az %50 oranında kâr payı dağıtmayı planladığını karara bağlamıştır.
Risk Yönetimi
Şirket, faaliyetlerinden kaynaklanan riskleri proaktif bir şekilde yönetmektedir.
- Kredi Riski: Alacaklar, müşteri bazında limitler ve teminatlarla yönetilmektedir.
- Likidite Riski: Yeterli nakit ve benzeri kaynak bulundurularak yükümlülüklerin zamanında karşılanması hedeflenmektedir.
- Kur Riski: Şirket'in 30 Eylül 2025 itibarıyla yabancı para pozisyonu sınırlıdır ve önemli bir kur riski taşımamaktadır.
- Faiz Oranı Riski: Sabit ve değişken faizli borçlanma enstrümanları dengeli bir şekilde kullanılarak faiz maliyeti yönetilmektedir.
- Yoğunlaşma Riski: Özellikle kira gelirlerinde tek bir müşteriye olan bağımlılık (Çamlıca Okul Binası) bir yoğunlaşma riski oluşturmaktadır.
Kurumsal Yönetim
- Yönetim Kurulu: Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür (CEO) Süleyman Ekşi'dir. Yönetim Kurulu, Ebubekir Ekşi ve Mücahid Hamza Ekşi'nin yanı sıra iki bağımsız üye (M. Levent Hacıislamoğlu ve İsmail Güldalı) ile kurumsal yönetim ilkelerine uyum sağlamaktadır.
- Komiteler: Yönetim Kurulu bünyesinde, faaliyetlerin etkin denetimi ve gözetimi için Riskin Erken Saptanması Komitesi, Denetim Komitesi ve Kurumsal Yönetim Komitesi oluşturulmuştur. Bu komiteler, düzenli olarak toplanarak görevlerini yerine getirmektedir.