Akmerkez Raporları Aralandı: Türkiye'nin İkonik AVM'si Hakkında Muhtemelen Bilmediğiniz 5 Şaşırtıcı Gerçek
Giriş: Vitrinlerin Arkasındaki Dünya
İstanbul'un en ikonik buluşma noktalarından, alışveriş ve sosyal hayatın kalbinin attığı yerlerden biri olan Akmerkez'i hepimiz biliriz. Vitrinlerinde son modayı, kafelerinde keyifli anları gördüğümüz bu devasa yapının ardında nasıl bir dünya olduğunu hiç merak ettiniz mi? Şirketin yakın zamanda kamuoyuyla paylaştığı resmi raporlar, bu tanıdık cephenin arkasında şaşırtıcı derecede karmaşık ve büyüleyici bir gerçeklik olduğunu ortaya koyuyor. Bu belgelerden derlediğimiz en çarpıcı ve beklenmedik beş detayı sizin için bir araya getirdik.
1. Dev Bir Kompleks, Sadece 9 Çalışan: Akmerkez'in Ultra Yalın Yönetim Sırrı
Akmerkez gibi devasa bir varlığı yöneten, Borsa İstanbul'da işlem gören bir şirketin yüzlerce çalışanı olduğunu düşünebilirsiniz. Ancak gerçekler oldukça farklı. Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin kendi faaliyet raporuna göre (Faaliyet Raporu, bölüm 1.3.5), şirketin Genel Müdür dahil olmak üzere toplam personel sayısı sadece dokuz kişidir. Bu kadar değerli ve büyük bir operasyonun bu kadar küçük bir ekiple yönetilmesi, ilk bakışta inanılmaz görünüyor. Bu durum, şirketin faaliyet raporunda da belirtildiği gibi, yönetim hizmetlerinin büyük bir kısmını Üçgen Bakım ve Yönetim Hizmetleri A.Ş. gibi iş ortakları üzerinden yürüttüğü, son derece yalın ve verimlilik odaklı bir iş modelini benimsediğini gösteriyor.
2. En Büyük Hissedar Bir Fransız Devi: Klepierre
Akmerkez'in yerli sermayenin güçlü bir kalesi olduğu algısı oldukça yaygındır. Ancak ortaklık yapısı incelendiğinde, uluslararası bir finansal tablo ortaya çıkıyor. Şirketin faaliyet raporunun 1.1.1 numaralı bölümündeki "Ortaklık Yapısı" tablosuna göre, 30.09.2025 itibarıyla en büyük dört hissedar ve payları şu şekilde:
- Klepierre S.A.: %44,85
- Akkök Holding A.Ş.: %11,73
- Tekfen Holding A.Ş.: %10,47
- Davit Braunştayn: %6,80
Görüldüğü üzere, şirketin tek ve en büyük hissedarı, %44,85'lik pay ile Avrupa'nın en büyük perakende gayrimenkul devlerinden biri olan Fransız Klepierre S.A.'dır. Bu tabloda şaşırtıcı olan sadece Fransız Klepierre'nin liderliği değil, aynı zamanda Türkiye'nin en köklü sanayi ve holding gruplarından olan Akkök Holding ve Tekfen Holding'in de bu uluslararası yapıda önemli ortaklar olarak yer almasıdır. Bu durum, Akmerkez'in sadece bir Türk markası olmanın ötesinde, küresel gayrimenkul yatırım ağının önemli bir parçası olduğunu kanıtlıyor.
3. Borsa'daki Bütün Şirket Tek Bir Binadan İbaret
Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) denince akla genellikle farklı şehirlerde veya ülkelerde yer alan, çeşitlendirilmiş bir mülk portföyü gelir. Akmerkez GYO ise bu beklentinin tamamen dışında bir strateji izliyor. Faaliyet raporunun 7.6 ve 7.8 numaralı bölümlerinde açıkça belirtildiği üzere, şirketin tüm yatırım portföyü yalnızca Akmerkez alışveriş, iş ve rezidans kompleksinden oluşmaktadır. Başka hiçbir gayrimenkul yatırımı bulunmamaktadır. Bu strateji, Akmerkez GYO'yu borsada eşi benzeri az görülen bir yatırım aracına dönüştürürken, şirketin tüm kaderini tek bir varlığın ve perakende sektörünün performansına bağlayarak çeşitlendirme riskini ortadan kaldırmaktadır. Borsa'da işlem gören bütün bir şirket, aslında tek bir binanın finansal yansımasından ibaret.
4. Cam Duvarların Arkasındaki Para Makinesi: Rakamlarla Akmerkez
Peki, bu tek varlığa odaklanmış yapı ne kadar kârlı? Raporun 5.2 ve 5.3 numaralı bölümlerinde yer alan finansal tablolar, Akmerkez'in adeta bir para makinesi olduğunu gözler önüne seriyor. 01.01.2025–30.09.2025 arasındaki dokuz aylık döneme ait bazı kilit rakamlar şöyle:
- Hasılat (Revenue): 753.255.814 TL
- Net Dönem Kârı (Net Profit): 324.164.525 TL
- Brüt Kâr Marjı (Gross Profit Margin): %73,48
Dokuz ayda elde edilen 753 milyon TL'yi aşan gelir ve %73,48 gibi inanılmaz bir brüt kâr marjı, birinci sınıf bir gayrimenkul varlığının muazzam kârlılığını gösteriyor. Daha çarpıcı bir ifadeyle bu, şirketin 2025'in ilk dokuz ayında her gün yaklaşık 1,18 milyon TL net kâr elde ettiği anlamına geliyor. Bu rakamlar, Akmerkez'in sadece bir alışveriş merkezi değil, aynı zamanda son derece verimli bir finansal operasyon olduğunu ortaya koyuyor.
5. Her Hisse Eşit Değil: Yönetim Kurulunu Belirleyen A, B, C ve D Grubu Paylar
Borsada işlem gören bir şirkette her hissenin eşit oy hakkına sahip olduğu düşünülür. Ancak Akmerkez GYO'nun yapısı, kurumsal kontrolün ne kadar incelikli kurgulanabileceğinin ders niteliğinde bir örneği. Raporun 1.2 numaralı bölümüne göre, şirketin A, B, C ve D olmak üzere dört farklı hisse grubu bulunuyor. Bu gruplardan A, B ve C grubu paylar, yönetim kuruluna üye adayı gösterme imtiyazına sahip.
Bu imtiyaz sayesinde yönetim kurulunun 4 üyesini A Grubu, 3 üyesini B Grubu ve 2 üyesini C Grubu pay sahipleri belirliyor. Halka açık olan ve borsada işlem gören D Grubu pay sahipleri ise yönetim kuruluna sadece bir üye adayı gösterme hakkına sahip. Bu imtiyazlı paylar, pratikte Akkök (A Grubu), Tekfen (B Grubu) ve Davit Braunştayn (C Grubu) gibi kurucu ve büyük ortakların, halka açık D Grubu pay sahiplerine kıyasla şirket yönetiminde oransal olarak çok daha fazla söz sahibi olmasını sağlayan bir kurumsal mimaridir.
Sonuç: Bildiğiniz AVM, Bilmediğiniz Gerçekler
Raporların soğuk rakamları ve hukuki metinleri aralandığında, Akmerkez'in bir alışveriş merkezinden çok daha fazlası olduğu anlaşılıyor. Karşımızda; ultra yalın bir ekiple yönetilen, uluslararası sermayenin etkisindeki, tek bir varlık üzerine odaklanmış, inanılmaz kârlı ve kurumsal kontrol mekanizmaları özenle tasarlanmış karmaşık bir finansal yapı duruyor.
Bir dahaki sefere Akmerkez'de gezerken, bu devasa yapıyı yöneten dokuz kişilik ekibi ve arkasındaki küresel finansal yapıyı farklı bir gözle görecek misiniz?
==================================================================
Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Faaliyet Raporu Analizi (01.01.2025 – 30.09.2025)
Yönetici Özeti
Bu bilgilendirme dokümanı, Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin (AKMGY) 1 Ocak 2025 - 30 Eylül 2025 dönemine ait faaliyet raporu ve finansal tablolarını analiz etmektedir. Dönemin öne çıkan bulguları şunlardır:
- Finansal Performans: Şirket, 2025'in ilk dokuz ayında hasılatını bir önceki yılın aynı dönemine göre artırarak 753,3 milyon TL'ye çıkarmıştır. Ancak, artan vergi giderleri ve enflasyon muhasebesi kaynaklı parasal kayıpların etkisiyle net dönem kârı, 2024'ün aynı dönemindeki 484,5 milyon TL'den 324,2 milyon TL'ye gerilemiştir. Şirketin ana finansman kaynağı kira gelirleri olup, borçluluk seviyesi oldukça düşüktür.
- Hissedar Getirileri: Şirket, hissedarlarına yönelik güçlü bir kâr dağıtım politikası izlemiştir. Nisan 2025'te hisse başına brüt=net 12,64 TL temettü ve Ağustos 2025'te hisse başına brüt=net 2,40 TL avans temettü dağıtımı gerçekleştirilmiştir. Bu ödemeler, şirketin nakit akışından önemli bir çıkışa neden olmuştur.
- Kurumsal Yönetim ve Yapı: Şirket, güçlü bir kurumsal yönetim yapısına sahiptir. Yönetim kurulunda dört bağımsız üye bulunmaktadır ve Denetim, Kurumsal Yönetim ile Riskin Erken Saptanması Komiteleri aktif olarak faaliyet göstermektedir. Şirketin kurumsal yönetim derecelendirme notu, Saha Kurumsal Yönetim tarafından 2024 yılında 9,51 olarak güncellenmiştir.
- Operasyonel Durum ve Riskler: Şirketin portföyü, tek bir varlık olan Akmerkez alışveriş, ticaret merkezi ve rezidans kompleksinden oluşmaktadır. Temel riskler; döviz kuru ve enflasyondaki artışların perakendeci kiracıların kârlılığını ve ödeme gücünü olumsuz etkileme potansiyelidir. Riskin Erken Teşhisi Komitesi dönem içinde beş kez toplanarak riskleri proaktif bir şekilde yönetmiştir.
- Bağımsız Denetim Görüşü: PwC Bağımsız Denetim tarafından yürütülen sınırlı denetim sonucunda, faaliyet raporundaki finansal bilgilerin, sınırlı denetimden geçmiş ara dönem finansal tablolar ile tutarlı olmadığına dair herhangi bir hususa rastlanmamıştır. Finansal tablolar, TMS 29 standardı uyarınca enflasyon muhasebesi uygulanarak hazırlanmıştır.
--------------------------------------------------------------------------------
1. Kurumsal Yapı ve Yönetim
1.1. Genel Bakış ve Ortaklık Yapısı
Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (BİST: AKMGY), portföyünde bulunan Akmerkez kompleksi aracılığıyla gayrimenkul değeri yaratma faaliyetleri yürütmektedir. Şirket hisseleri Borsa İstanbul Alt Pazar'da işlem görmektedir ve BIST Tüm-100, BIST Kurumsal Yönetim gibi çeşitli endekslere dahildir.
30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla şirketin ortaklık yapısı ve %5'ten fazla paya sahip ortakları aşağıdaki gibidir:
Ortağın Ticaret Unvanı/Adı Soyadı | Nominal Değer (TL) | Sermayedeki Payı (%) |
Klepierre S.A. | 16.713.907,88 | 44,85 |
Akkök Holding A.Ş. | 4.369.354,00 | 11,73 |
Tekfen Holding A.Ş. | 3.901.279,04 | 10,47 |
Davit Braunştayn | 2.534.461,82 | 6,80 |
Diğer | 9.744.997,26 | 26,15 |
Toplam | 37.264.000,00 | 100,00 |
- 30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin halka açıklık oranı %57,44'ten %57,88'e yükselmiştir.
1.2. Sermaye ve Pay Bilgileri
- Kayıtlı Sermaye Tavanı: 75.000.000 TL
- Ödenmiş Sermaye: 37.264.000 TL
Şirket sermayesi, A, B, C (nama yazılı) ve D (hamiline yazılı) olmak üzere dört pay grubundan oluşmaktadır. Bu pay gruplarının temel imtiyazı, Yönetim Kurulu'na aday gösterme hakkıdır:
- (A) Grubu: 4 üye
- (B) Grubu: 3 üye
- (C) Grubu: 2 üye
- (D) Grubu (Halka Arz Edilen): 1 üye
Her pay, bir oy hakkına sahiptir.
1.3. Yönetim Kurulu ve Üst Yönetim
28 Mart 2025 tarihli Olağan Genel Kurul'da seçilen Yönetim Kurulu'nun kilit pozisyonları şunlardır:
- Başkan: Raif Ali Dinçkök
- Başkan Vekili: Sinan Kemal Uzan
Yönetim Kurulu'nda Özge Bulut Maraşlı, Ömer Egesel, Damla Tolga Birol ve Metin Bonfil SPK Kurumsal Yönetim Tebliği uyarınca Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yapmaktadır.
Dönem içinde, 2 Haziran 2025'te Yönetim Kurulu Üyesi Hakan Dündar görevinden istifa etmiş, yerine Nahit Akarkarasu atanmıştır.
Üst Düzey Yöneticiler:
- Genel Müdür: Süleyman Hakan Tümkaya
- Mali İşler Direktörü: Nilüfer Aydın
- Kiralama Direktörü: Cem Ertuğrul
Şirketin Genel Müdür dahil toplam personel sayısı dokuzdur.
1.4. Kurumsal Yönetim Derecelendirmesi
Şirket, Saha Kurumsal Yönetim ve Kredi Derecelendirme Hizmetleri A.Ş. ile olan sözleşmesini 10 Mart 2025'te yenilemiştir. Yıllar itibarıyla kurumsal yönetim uyum notu sürekli bir artış göstermiştir:
- 2016: 9,22
- 2019: 9,43
- 2022: 9,44
- 2023: 9,48
- 2024: 9,51
Bu not artışı, şirketin kurumsal yönetim ilkelerine uyum konusundaki kararlılığını göstermektedir.
--------------------------------------------------------------------------------
2. Finansal Performans ve Durum
Şirketin finansal tabloları, SPK'nın 28 Aralık 2023 tarihli kararı uyarınca TMS 29 "Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama" standardına göre enflasyona göre düzeltilmiştir.
2.1. Gelir Tablosu Analizi
Aşağıdaki tablo, şirketin 2025 ve 2024 yıllarının ilk dokuz aylık dönemlerine ait karşılaştırmalı gelir tablosu özetini sunmaktadır.
(TL) | 01.01-30.09.2025 | 01.01-30.09.2024 | Değişim (%) |
Hasılat | 753.255.814 | 702.295.361 | +%7,3 |
Brüt Kâr | 553.475.775 | 531.424.377 | +%4,1 |
Esas Faaliyet Kârı | 471.743.415 | 466.983.145 | +%1,0 |
Parasal Kayıp/Kazanç | (137.763.690) | (158.143.275) | - |
Net Dönem Kârı | 324.164.525 | 484.518.695 | -%33,1 |
Hisse Başına Kazanç | 8,70 | 13,00 | -%33,1 |
- Hasılat: Başta mağaza kira gelirleri olmak üzere tüm gelir kalemlerindeki artış sayesinde hasılat %7,3 oranında büyümüştür.
- Net Kâr: Net kârdaki düşüşün ana nedenleri, 2025 döneminde ortaya çıkan dönem vergi gideri (159,7 milyon TL) ve ertelenmiş vergi gideridir (63,1 milyon TL). 2024'ün aynı döneminde bu kalemlerde gider kaydedilmemiştir. Enflasyon muhasebesi kaynaklı parasal kayıp, kârlılığı etkileyen bir diğer önemli unsurdur.
2.2. Bilanço Analizi
(TL) | 30.09.2025 | 31.12.2024 |
Dönen Varlıklar | 646.594.718 | 835.023.227 |
Duran Varlıklar | 10.106.996.860 | 10.026.631.891 |
Toplam Varlıklar | 10.753.591.578 | 10.861.655.118 |
Kısa Vadeli Yükümlülükler | 160.923.533 | 34.050.624 |
Uzun Vadeli Yükümlülükler | 1.714.160.407 | 1.644.126.985 |
Özkaynaklar | 8.878.507.638 | 9.183.477.509 |
Toplam Kaynaklar | 10.753.591.578 | 10.861.655.118 |
- Varlık Yapısı: Varlıkların büyük çoğunluğunu, 10,04 milyar TL değerindeki yatırım amaçlı gayrimenkuller oluşturmaktadır.
- Nakit Pozisyonu: Nakit ve nakit benzerleri, dönem içinde yapılan yüksek tutarlı temettü ödemeleri nedeniyle 639,5 milyon TL'den 440,1 milyon TL'ye gerilemiştir.
- Yükümlülükler: Kısa vadeli yükümlülüklerdeki artış, büyük ölçüde 116,5 milyon TL'lik dönem kârı vergi yükümlülüğünden kaynaklanmaktadır.
2.3. Finansal Rasyolar
Oran | 30.09.2025 | 31.12.2024 |
Cari Oran | 4,02 | 24,52 |
Toplam Borç / Özkaynak | 21,12% | 18,27% |
Brüt Kâr Marjı | 73,48% | 75,67% |
Net Kâr Marjı | 43,04% | 68,99% |
Şirketin borca batıklık durumu veya sermayesinin karşılıksız kalması gibi bir durum söz konusu değildir. Düşük borçluluk oranı finansal sağlamlığın bir göstergesidir.
--------------------------------------------------------------------------------
3. Operasyonel Faaliyetler ve Portföy
3.1. Portföy ve Yatırımlar
- Portföy: Şirketin portföyü Akmerkez alışveriş, ticaret merkezi ve rezidans kompleksinden oluşmaktadır. Kompleksteki toplam 600 bağımsız bölümün 473 adedi Akmerkez GYO'nun mülkiyetindedir.
- Yatırım Harcamaları: Dönem içinde, yönetim hizmetleri kapsamında Üçgen Bakım ve Yönetim Hizmetleri A.Ş. tarafından gerçekleştirilen ve payı oranında şirkete yansıtılan yatırım niteliğindeki harcamaların toplam tutarı 24.866.251 TL'dir.
- Bağışlar: Şirket, 2025'in ilk altı aylık döneminde 39.306 TL tutarında bağış ve yardım yapmıştır.
3.2. Gayrimenkul Değerlemesi
Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan 27 Aralık 2024 tarihli rapora göre, şirketin yatırım amaçlı gayrimenkullerinin KDV hariç piyasa değeri 7.988.410.000 TL olarak takdir edilmiştir. Enflasyon muhasebesi uygulanan finansal tablolarda ise bu varlığın 30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla satın alma gücü esasına göre değeri 10.019.829.737 TL olarak yer almaktadır.
3.3. Sektörel Değerlendirme
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) ile Akademetre tarafından oluşturulan AVM Endeksi'nin Eylül 2025 sonuçlarına göre:
- Ciro endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %26,5 artarak 4.264 puana yükselmiştir.
- Kiralanabilir alan (m²) başına düşen ciro (metrekare verimliliği) Türkiye genelinde 16.255 TL olarak gerçekleşmiştir.
- Ziyaretçi sayıları endeksinde ise bir önceki yılın aynı ayına göre değişim görülmemiştir. Bu durum, ciro artışının büyük ölçüde enflasyonist etkilerden kaynaklandığını göstermektedir.
--------------------------------------------------------------------------------
4. Risk Yönetimi ve Hukuki Durum
4.1. Risk Değerlendirmesi
Şirket yönetimi, ana finansal riskleri şu şekilde tanımlamaktadır:
- Ekonomik Riskler: Döviz kurlarındaki ve tüketici fiyatlarındaki artışların devam etmesi, perakendecilerin maliyetlerini artırmakta ve kâr marjlarını düşürmektedir.
- Kiracı Riski: Müşteri talebindeki durağanlık veya daralma, kiracıların kira ödeme gücünü ve sürekliliğini olumsuz etkileyebilir. Bazı perakendeciler, operasyonel verimlilik adına mağaza sayılarını azaltma kararı alabilir, bu da şirketin gelir yaratma kapasitesini negatif etkileyebilir.
Riskin Erken Saptanması Komitesi, ilgili dönemde beş kez toplanmış ve beş adet rapor hazırlamıştır. Şirketin borç/özkaynak oranıyla ilgili bir risk öngörülmemektedir.
4.2. Devam Eden Davalar
30 Eylül 2025 itibarıyla şirket aleyhine açılmış ve devam eden önemli davalar şunlardır:
Mahkeme | Esas No | Davacı | Konu | Son Durum |
İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi | 2011/124 | Berkay İnce / İntervo Dış Ticaret Ltd. Şti. | Tazminat (100.000 TL) | Dava usulden şirket lehine reddedilmiş, davacı taraf temyiz etmiştir. Dosya Yargıtay'dadır. |
İstanbul 17. Sulh Hukuk Mahkemesi | 2019/831 | Axa Sigorta A.Ş. | İtirazın İptali (37.690 TL) | Yerel mahkeme davayı reddetmiş, davacı istinaf yoluna başvurmuştur. Dosya Bölge Adliye Mahkemesi'ndedir. |
İstanbul 9. Sulh Hukuk Mahkemesi | 2025/80 E. | Buny Gıda Restoran Organizasyon Ltd. Şti. | Alacak Davası | Taşınır malların iadesi talepli dava. 16.12.2025 tarihinde duruşma beklenmektedir. |
İstanbul 17. Asliye Ticaret Mahkemesi | 2024/581 | Arif Kaplan | Tazminat Davası | Otoparktan motosiklet çalınmasıyla ilgili tazminat davası. Bilirkişi raporu beklenmektedir. Duruşma 04.11.2025 tarihindedir. |
--------------------------------------------------------------------------------
5. Hissedarlar için Önemli Bilgiler
5.1. Kâr Dağıtım Politikası ve Temettü Ödemeleri
Şirketin kâr dağıtım politikası, paydaşların düzenli gelir elde etmesini amaçlamakta olup, Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde belirlenmiştir. Bu politika doğrultusunda, 2025 yılında önemli kâr dağıtımları yapılmıştır:
- 28 Mart 2025 Genel Kurul Kararı: 2024 yılı kârından, 1 TL nominal değerli paya 12,64 TL nakit kâr payı dağıtılmasına karar verilmiş ve ödemenin tamamı 9 Nisan 2025 tarihinde gerçekleştirilmiştir. Toplam dağıtılan tutar 536.779.739 TL'dir.
- 8 Ağustos 2025 Yönetim Kurulu Kararı: 2025 yılı ilk altı aylık dönem kârından, 1 TL nominal değerli paya 2,40 TL avans temettü dağıtılmasına karar verilmiş ve ödemesi 18 Ağustos 2025 tarihinde yapılmıştır. Toplam dağıtılan avans tutarı 89.433.600 TL'dir.
5.2. Bağımsız Denetim
Şirketin 2025 yılı hesap dönemi finansal raporlarının denetlenmesi için PwC Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. seçilmiştir. PwC'nin 6 Kasım 2025 tarihli sınırlı denetim raporuna göre, şirketin ara dönem finansal bilgilerinin TMS 34 standardına uygun olarak hazırlanmadığına dair herhangi bir husus tespit edilmemiştir.