| 2024/06 | 2025/06 | Yıllık % | |
|---|---|---|---|
| Net Satışlar | 104.83 | 162.44 | 54.96 |
| Satışların Maliyeti | 3.26 | 11.99 | 267.13 |
| Brüt Kar/Zarar | 101.57 | 150.46 | 48.14 |
| Faaliyet Giderleri | 25.17 | 29.25 | 16.20 |
| FAVÖK | 77.52 | 122.22 | 57.66 |
| Net Kar/Zarar | 1,156.45 | 5.72 | -99.51 |
| 2024/06 | 2025/06 | % | |
|---|---|---|---|
| Hazır Değerler | 1.10 | 0.15 | -86.58 |
| Aktifler | 10,157.36 | 15,154.58 | 49.20 |
| Toplam Borçlar | 957.62 | 4,459.72 | 365.71 |
| Net Borç | 910.96 | 984.57 | 8.08 |
| Özkaynaklar | 9,199.73 | 10,694.86 | 16.25 |
Bir GYO Raporunun Satır Araları: Martı GYO'nun Finansal Tablolarından Çıkarılacak 4 Şaşırtıcı Ders
Giriş: Rakamların Arkasındaki Hikayeyi Okumak
Finansal raporlar, çoğu zaman rakamların, tabloların ve karmaşık dipnotların arasında kaybolduğumuz, anlaşılması zor belgeler olarak görülür. Ancak bu rakamların arkasında, bir şirketin stratejisi, karşılaştığı zorluklar ve gelecek potansiyeli hakkında derinlemesine bir hikaye yatar. Sadece net kâr veya hasılat gibi manşet rakamlara bakmak, bu hikayenin yalnızca ilk cümlesini okumak gibidir.
Bu yazıda, Martı GYO'nun kamuya açık son finansal raporlarını bir büyüteç altına alarak, bir şirketin finansal sağlığını anlamak için sadece yüzeye bakmanın ötesine geçmenin neden bu kadar önemli olduğunu gösteren dört şaşırtıcı ve düşündürücü noktayı keşfedeceğiz. Rakamların dilini çözdüğümüzde, bir bilançonun ne kadar aydınlatıcı olabileceğini birlikte görelim.
1. Euro ile Düşünen Bir Türk Şirketi: Kur Farkının Milyarlık Etkisi
Bir Türk şirketinin finansal raporlarını incelerken temel para biriminin Türk Lirası (TL) olmasını beklersiniz. Ancak Martı GYO'nun raporlarında ilk şaşırtıcı detay burada karşımıza çıkıyor. Şirketin finansal tablolarına ekli dipnotların 2.01 numaralı notunda, şirketin "fonksiyonel para birimi"nin TL değil, Euro olduğu açıkça belirtiliyor.
Bu durum, şirketin faaliyet gösterdiği "temel ekonomik çevre"nin Euro bölgesi olarak belirlendiği anlamına gelir. Turizm odaklı bir şirket için bu stratejik bir tercihtir; zira gelirlerinin önemli bir kısmı döviz kazanan turistlere dayanır ve bu, muhasebe altyapısının Euro üzerinden şekillenmesini mantıklı kılar. Raporlama yasal zorunluluk gereği TL cinsinden yapılsa da, tüm finansal değerlendirmeler Euro merkezlidir.
Bu tercihin en somut ve devasa etkisi, şirketin Finansal Durum Tablosu'nda (bilançonun kaynaklar tarafında) karşımıza çıkıyor. Özkaynaklar kaleminin altında yer alan "Yabancı Para Çevrim Farkları" adlı satır, bu durumun finansal boyutunu gözler önüne seriyor. 30 Eylül 2025 itibarıyla bu kalemin tutarı tam 6.984.731.239 TL. Bu rakam, şirketin aynı tarihli toplam özkaynaklarının (10.694.855.315 TL) yaklaşık %65'ini oluşturuyor.
Bu durum, şirketin özkaynaklarının TL'nin Euro karşısındaki değer hareketlerine ne kadar duyarlı olduğunu gösteriyor. Dipnot 2.01'e göre, 31 Mart 2025'te 40.7019 olan TL/EUR kuru, 30 Eylül 2025'te 48.6479'a yükselmiştir. Bu yaklaşık %20'lik artış, şirketin Diğer Kapsamlı Gelir Tablosu'nda görülen 1.746.155.074 TL'lik "Yabancı Para Çevrim Farkı" kazancının da temel nedenidir. TL değer kaybettikçe, şirketin Euro cinsinden varlıkları TL bazında şişiyor ve bu durum doğrudan özkaynakları milyarlarca lira artırıyor. Bir yatırımcı için bu, şirketin varlık değerinin sadece operasyonel performansına değil, aynı zamanda makroekonomik kur hareketlerine de ne kadar bağlı olduğunu anlamak açısından kritik bir bilgidir.
2. Kâr Sadece Kiradan Gelmez: Değerleme Kazançlarının Gücü
Bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın (GYO) temel gelir modelinin, sahip olduğu mülklerden kira geliri ("Hasılat") elde etmek olduğu düşünülür. Bu doğru olsa da, resmin tamamını yansıtmaz. Martı GYO örneğinde, kârın çok daha büyük bir kısmının farklı bir kaynaktan geldiğini görüyoruz.
Şirketin bilançosuna baktığımızda, en büyük kalemin "Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller" olduğunu görürüz. 30 Eylül 2025 itibarıyla bu kalemin değeri 14.830.023.435 TL'dir. Bu rakam, şirketin toplam varlıklarının (15.154.579.569 TL) yaklaşık %98'ini oluşturmaktadır.
Peki, bu devasa varlık kârlılığı nasıl etkiliyor? Cevap, Kâr veya Zarar Tablosu ve ilgili dipnotlarda gizli. GYO'lar, sahip oldukları gayrimenkulleri belirli dönemlerde yeniden değerlerler. Bu değerlemede ortaya çıkan artışlar, doğrudan kâr olarak yazılır. Örneğin, bir önceki döneme (01.04.2024 - 30.09.2024) ait Kâr veya Zarar Tablosu incelendiğinde, şirketin "Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler" kalemi altında tam 1.064.508.989 TL tutarında bir "Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Değer Artışı" kaydettiğini görüyoruz (Dipnotlar, Not 32).
Bu, şirketin o dönemdeki 104,8 milyon TL'lik kira gelirinin on katından fazla bir kâğıt üzerindeki kazanca işaret ediyor ve bir GYO'nun kârının ne kadarının operasyonel verimlilikten, ne kadarının ise varlık değerlemesinden kaynaklandığını çarpıcı bir şekilde ortaya koyuyor. Bu, "gerçekleşmemiş" veya "kağıt üzerinde" bir kârdır. Yani bu mülkler satılmadığı sürece şirketin kasasına giren bir nakit değildir. Ancak bu değer artışı, şirketin net değerini ve özkaynaklarını doğrudan etkiler. Bu dinamik, GYO'ların iş modelini anlamak için kritik bir öneme sahiptir.
3. Milyarlarca Liralık Varlıkların Üzerindeki "Görünmez" Yükler
Finansal tablolarda bir varlığın milyarlarca lira değerinde olması, o varlığın sorunsuz ve likit olduğu anlamına gelmeyebilir. Martı GYO'nun en değerli varlıkları olan Martı Myra ve Martı Marina gibi tesislerin hukuki durumunu incelediğimizde, raporların en kritik detaylarından bazıları ortaya çıkıyor.
"Dipnotlar" belgesinin 17 numaralı notunda yer alan bağımsız ekspertiz raporu alıntıları, bu değerli varlıkların tapu kayıtları üzerindeki durumu aydınlatıyor. Raporda şu ifadeler yer alıyor:
"tapu kayıtlarında ihtiyati haciz, icrai haciz, kamu haczi ve 150/C şerhi bulunduğu tespit edilmiştir."
Bu terimler, varlıklar üzerinde çeşitli alacaklıların yasal hak talepleri olduğunu gösterir. Ancak raporda daha da kritik olan bir tespit daha bulunuyor:
"Mevcut Kamu Hacizleri konu taşınmazların alım-satımına engel teşkil etmekte olduğu tespit edilmiştir."
Bu son derece şaşırtıcı ve önemli bir bilgidir. Bu durum, şirketin sadece amiral gemisi otelleriyle sınırlı değil; ekspertiz raporları, Aydın, Muğla ve Tekirdağ'daki diğer arsa vasıflı varlıklar üzerinde de benzer şekilde satışa engel teşkil eden kamu hacizlerinin bulunduğunu göstermektedir. Bu, sorunun münferit değil, portföy geneline yayılan bir risk olduğuna işaret etmektedir. Milyarlarca lira değerindeki ana varlıkların üzerinde, satışlarını doğrudan engelleyebilecek nitelikte yasal kısıtlamalar bulunmaktadır. Bu durum, şirketin ihtiyaç anında bu varlıkları satıp nakde çevirme (likidite) kabiliyetini ve genel varlık yönetimi stratejisini etkileyebilecek potansiyel riskler barındırmaktadır.
4. Bir Yasa Değişikliği ile Ortaya Çıkan 3,3 Milyar TL'lik Vergi Yükümlülüğü
GYO'lar, uzun yıllardır Türkiye'de kurumlar vergisinden istisna tutularak yatırımcılar için cazip bir yapı sunuyordu. Ancak 2025 yılından itibaren geçerli olan yeni bir yasa (7524 sayılı Kanun), bu durumu kökten değiştirdi. Bu yasal değişikliğin bir şirketin bilançosunu ne kadar ani ve derinden etkileyebileceğini Martı GYO raporlarında net bir şekilde görüyoruz.
"Dipnotlar" belgesinin 35. notunda detaylandırıldığı üzere, yeni düzenleme ile GYO'ların vergi istisnası önemli şartlara bağlandı. Artık istisnanın devamı için gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların en az %50'sinin temettü olarak dağıtılması gerekiyor. Bu şart sağlansa bile kazançlar üzerinden %10 oranında bir vergi uygulanacak. Eğer kâr dağıtım şartı sağlanmazsa, vergi oranı %30'a çıkacak.
Bu yasal değişikliğin en somut ve sarsıcı sonucu, şirketin bilançosunda bir anda ortaya çıkan devasa bir kalem oldu: 3.356.279.581 TL tutarında bir "Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü". Bu 3,3 milyar TL'lik borç, doğrudan doğruya ikinci derste incelediğimiz milyarlarca liralık "gerçekleşmemiş" gayrimenkul değer artışlarından kaynaklanmaktadır. Yeni yasa, daha önce vergiye tabi olmayan bu kâğıt üzerindeki kazançları, gelecekte şirketin kasasından çıkması muhtemel somut bir nakit yükümlülüğüne dönüştürmüştür. Bu örnek, yasal ve düzenleyici risklerin bir şirketin finansal yapısını ne kadar hızlı bir şekilde yeniden şekillendirebileceğine dair güçlü bir derstir.
Sonuç: Finansal Raporlar Birer Pusuladır
Martı GYO'nun finansal tablolarından çıkardığımız bu dört ders, bir raporun sadece geçmişi anlatan bir belge olmadığını, aynı zamanda bir şirketin geleceğine dair önemli ipuçları taşıyan bir pusula olduğunu gösteriyor. Fonksiyonel para birimi seçiminden "kağıt üzerindeki" kârlara, varlıklar üzerindeki hukuki kısıtlamalardan yasal değişikliklerin yarattığı milyarlık yüklere kadar her bir detay, şirketin karmaşık stratejilerini, karşılaştığı riskleri ve adapte olmak zorunda olduğu yeni koşulları ortaya koyuyor.
Bu analiz, rakamların soğuk ve sessiz dünyasının ardında ne kadar canlı bir hikaye yattığını kanıtlıyor. Bir şirketin özkaynaklarını şişiren kur seçimini, esas faaliyet gelirini gölgede bırakan 'kâğıt üzerindeki' kârları ve milyarlık varlıkların satışını engelleyebilecek hukuki dipnotları gördükten sonra, rakamların ardındaki hikayeyi okumak için kendi yaklaşımınızı nasıl değiştireceksiniz?