🔴🇹🇷 #DGGYO | Doğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Kadın Üye Sektöre Örnek 🧿

Bir Gayrimenkul Devinin Perde Arkası: Doğuş GYO Hakkında Muhtemelen Bilmediğiniz 5 Gerçek

Yoldan geçerken hepimiz o heybetli cam kulelere, ışıl ışıl alışveriş merkezlerine ve modern ofis binalarına bakarız. Dışarıdan gördüğümüz bu yapılar, şehir siluetinin ayrılmaz bir parçasıdır. Ancak bu cephelerin ardında milyarlarca liralık portföyleri yöneten, karmaşık stratejiler geliştiren ve binlerce insanın hayatına dokunan dev operasyonlar döner. Genellikle bu operasyonların ne kadar incelikli ve şaşırtıcı detaylarla dolu olduğunu pek bilmeyiz.

Türkiye'nin gayrimenkul sektöründeki en önemli oyunculardan biri olan Doğuş GYO da tam olarak böyle bir şirket. Gebze Center AVM veya Doğuş Center Maslak gibi ikonik yapıları yöneten bu devin perde arkası, son dönemde yayınladığı faaliyet raporlarıyla aralandığında, devasa bir portföyün nasıl yönetildiğine dair ezber bozan ve oldukça ilham verici gerçekler ortaya çıkıyor.

Biz de bu raporları inceledik ve bir gayrimenkul devinin iç işleyişine dair en çarpıcı ve muhtemelen bilmediğiniz beş gerçeği sizin için derledik.

1. 15 Milyar TL'lik Portföyü Yöneten 11 Kişilik Dev Ekip

En şaşırtıcı gerçekle başlayalım: 30 Eylül 2025 itibarıyla Doğuş GYO'nun tamamı merkez ofiste görev yapan toplam çalışan sayısı sadece 11 kişi (5 kadın, 6 erkek). Evet, yanlış okumadınız. Bu küçük ama son derece etkili ekip, 2024 sonu itibarıyla yaklaşık 14,8 milyar TL değere sahip devasa bir yatırım amaçlı gayrimenkul portföyünü yönetiyor.

Bu durum, büyük şirketlerin yavaş ve bürokratik olduğu yönündeki yaygın kanıyı adeta yerle bir ediyor. On bir kişilik bir ekibin bu denli büyük bir varlığı yönetebilmesi, şirketin ne kadar verimli, çevik ve yalın bir operasyonel modele sahip olduğunun en somut kanıtı. Bu, devasa bir gemiyi küçük ve uzman bir mürettebatla yönetmeye benziyor; her bir üyenin rolü kritik ve süreçler maksimum verimlilikle işliyor.

2. Sürdürülebilirlik Sadece Bir Slogan Değil, Ana Stratejinin Kendisi

Günümüzde birçok şirket için "sürdürülebilirlik" (ÇSY/ESG), bir pazarlama sloganı veya yıllık raporun bir bölümünden ibaret olabiliyor. Ancak Doğuş GYO için bu kavram, faaliyetlerin merkezinde yer alan, yönetişim ve uzun vadeli değer yaratma modelinin ayrılmaz bir parçası. Şirket, ÇSY konularını geçici bir trend olarak değil, iş yapış biçiminin ta kendisi olarak görüyor.

Bu yaklaşımın somut kanıtları ise oldukça etkileyici:

• Şirket, ilk sürdürülebilirlik raporunu Aralık 2024’te yayımladıktan sonra hızla bir sonraki aşamaya geçerek entegre raporlama modelini benimsedi. Bu, finansal ve finansal olmayan performansın bir bütün olarak ele alındığını gösteriyor.
• 2022 yılını baz alarak 2030 yılı için son derece iddialı hedefler belirlemiş durumdalar: enerji tüketiminde %10, su tüketiminde %15 ve operasyonel atıklarda %10 azaltım.
• Şirket, iklim değişikliğiyle mücadeledeki kararlılığını Kapsam 1 ve 2 emisyonlarını hesaplayarak gösteriyor ve şimdiden değer zincirini kapsayan Kapsam 3 emisyonlarını da hesaplama çalışmalarına başlamış durumda.

Şirketin bu konudaki felsefesi, raporlarında şu sözlerle özetleniyor:

“Doğuş GYO olarak bilgi, yetenek ve iş birliği düzeyimiz, Şirketimizi sosyal ve ekonomik anlamda mevcut durumun ilerisine taşıyacak bir potansiyele sahiptir. Ekonomik, sosyal ve çevresel risklerin önceden belirlenerek önlemlerin alındığı sürdürülebilir bir şirket kültürü oluşturmayı ve paydaşlarımızla birlikte bu anlamda evrensel ortak bir değer yaratmayı hedefliyoruz.”

3. Yönetim Kurulunda Kadın Üye Hedefini Aşarak Sektöre Örnek Oluyor

Doğuş GYO, liderlikte cinsiyet çeşitliliği konusunda sadece konuşmakla kalmıyor, somut adımlar atarak sektörde fark yaratıyor. Şirket, resmi bir "Yönetim Kurulu Kadın Üye Politikası" oluşturarak bu konudaki niyetini net bir şekilde ortaya koymuş.

Başlangıçta yönetim kurulunda en az %25 kadın üye temsilini hedef olarak belirleyen şirket, bu hedefe ulaşmakla kalmadı, onu aştı. Prof. Dr. Güler Aras ve Hatice Kara'nın yönetim kuruluna seçilmesiyle birlikte kadın üye oranı %33,33'e yükseldi. Bu sadece bir hedefi tutturmak değil, aynı zamanda kurumsal yönetimde 'uyum' zihniyetinden 'liderlik' zihniyetine geçişin bir göstergesidir. Bu proaktif duruş, şirketin toplumsal sorumluluk bilincini ve geleceğe dönük vizyonunu ortaya koyuyor.

4. Dört İsim, Bir Dev: Sürekli Dönüşümle Geçen Çeyrek Asır

Doğuş GYO'nun bugünkü yapısına ulaşana kadar geçirdiği evrim, Türkiye ekonomisinin dinamizmini ve büyük oyuncular arasındaki stratejik manevraları gözler önüne seren adeta bir kurumsal tarih dersi niteliğinde. Şirketin çeyrek asrı aşan yolculuğu, dört farklı isim ve birden fazla mülkiyet yapısıyla şekillendi:

• 1997: Her şey, şirketin Osmanlı GYO adıyla kurulmasıyla başladı.
• 2001: Doğuş Grubu bünyesindeki Osmanlı Bankası ile Garanti Bankası'nın birleşmesiyle şirketin adı Garanti GYO olarak değişti.
• 2006: Küresel dev General Electric'in (GE) Doğuş Holding ile ortak olmasıyla şirket, Doğuş-GE GYO adını aldı.
• 2011: Doğuş Holding'in GE'nin hisselerini tamamen satın almasıyla şirket bugünkü adı olan Doğuş GYO A.Ş.'ye dönüştü.
• 2023: Bu dönüşüm yolculuğunun en son halkası ise, şirketin %94,4362'lik hissesinin Doğuş Holding'den Doğuş Otomotiv Servis ve Ticaret A.Ş. tarafından devralınması oldu.

Bu tarihçe, şirketin sadece gayrimenkul değil, aynı zamanda ulusal ve küresel ekonomik konjonktüre uyum sağlama ve stratejik dönüşüm konusunda da ne kadar tecrübeli olduğunu gösteriyor.

5. Kurumsal Yönetim Notunu Bir Takıntı Haline Getirmek

Kurumsal yönetim derecelendirme notu, bir şirketin şeffaflık, adillik, hesap verebilirlik ve sorumluluk gibi temel ilkelerle ne kadar uyumlu çalıştığını gösteren bir karnedir. Yatırımcılar ve paydaşlar için kritik bir güven endeksi olan bu nota Doğuş GYO'nun adeta bir takıntı derecesinde odaklandığı görülüyor.

Şirketin 30.05.2025-30.05.2026 dönemi için aldığı son Kurumsal Yönetim Derecelendirme Notu 9,62 gibi oldukça yüksek bir seviyede. Ancak asıl etkileyici olan, bu nota ulaşmak için gösterilen istikrarlı ve bilinçli çaba. Örneğin, 2016/2017 döneminde 8,92 olan not, yıllar içinde sürekli artarak bugünkü seviyesine ulaştı. Bu çabanın en büyük kanıtı ise, Türkiye Kurumsal Yönetim Derneği (TKYD) tarafından BIST Kurumsal Yönetim Endeksi'nde notunu bir yıl içinde en çok artıran şirket ödülünü üst üste iki yıl (2017 ve 2018'de) kazanmış olması. Bu, kuru bir istatistikten çok daha fazlası; yatırımcı ve paydaşlarla sarsılmaz bir güven ilişkisi kurmak için gösterilen olağanüstü bir gayretin hikayesi.

Sonuç: Modern Kurumsal Başarının Bir Taslağı mı?

Doğuş GYO'nun faaliyet raporlarından süzülen bu gerçekler, bize modern bir şirketin anatomisini sunuyor: devasa varlıkları yöneten çevik bir ekip, iş stratejisinin DNA'sına işlenmiş bir sürdürülebilirlik anlayışı, lafta kalmayan bir çeşitlilik taahhüdü ve şeffaflık üzerine inşa edilmiş sağlam bir yönetişim temeli.

Doğuş GYO'nun hikayesi, dev bir şirketin bir startup çevikliğiyle nasıl faaliyet gösterebileceğine dair ipuçları sunuyor. Peki, şimdi Doğuş Otomotiv'in kanatları altındaki yeni dönemleri onlara neler getirecek?

=====================================================================

Doğuş GYO A.Ş. 2025 Dokuz Aylık Faaliyet ve Finansal Durum Raporu

Yönetici Özeti

Bu brifing belgesi, Doğuş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin (Doğuş GYO) 1 Ocak 2025 – 30 Eylül 2025 dönemine ait faaliyet raporu ve bağımsız denetimden geçmiş finansal tablolarını sentezleyerek şirketin kurumsal yapısı, stratejisi, portföy performansı, finansal durumu ve sürdürülebilirlik çalışmalarına ilişkin kapsamlı bir analiz sunmaktadır.

Temel Bulgular:

• Finansal Performans: Şirket, 2025 yılının ilk dokuz ayında 811,7 milyon TL hasılat elde etmiştir. Bu dönemde kaydedilen net kar ise 32,6 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı döneminde 985,4 milyon TL kar açıklanmıştı.
• Portföy Değeri ve Yapısı: 30 Eylül 2025 itibarıyla, şirketin yatırım amaçlı gayrimenkul portföyünün enflasyona göre düzeltilmiş değeri yaklaşık 18,6 milyar TL'dir. Portföy; Doğuş Center Maslak, D-Ofis Maslak, Gebze Center (AVM, Otel, Otomotiv Showroom ve Servis) ve Doğuş Etiler Spor Merkezi gibi sabit kira getirisi sağlayan ticari varlıklardan oluşmaktadır.
• Ortaklık Yapısı: Doğuş Otomotiv Servis ve Ticaret A.Ş. (DOAS), 2023 yılında gerçekleştirdiği pay alımları sonucunda şirketin %94,4362'lik payına sahip olarak ana ve hakim ortak konumuna gelmiştir. Şahenk Ailesi, DOAS'ın ana ortağı Doğuş Holding A.Ş. üzerinden gelen etkin dolaylı paylar nedeniyle şirket sermayesinde %5'ten fazla paya sahiptir.
• Kurumsal Yönetim: Doğuş GYO'nun Kurumsal Yönetim İlkelerine Uyum Derecelendirme notu, 30 Mayıs 2025 itibarıyla 9,62'ye yükselmiştir. Şirket, bu alandaki sürekli iyileştirme performansı sayesinde Türkiye Kurumsal Yönetim Derneği (TKYD) tarafından iki kez "BIST Kurumsal Yönetim Endeksinde notunu en çok artıran kuruluş" ödülüne layık görülmüştür.
• Sürdürülebilirlik ve ÇSY (ESG): Şirket, sürdürülebilirlik stratejisini operasyonlarının merkezine almıştır. 2024 yılında ilk sürdürülebilirlik raporunu yayınlayan Doğuş GYO, 2025 yılı itibarıyla Kapsam 1, 2 ve 3 emisyonlarını hesaplama çalışmalarını başlatmıştır. Portföydeki tüm binalar için ISO 50001 Enerji Yönetim Sistemi ve ISO 14001 Çevre Yönetim Sistemi sertifikasyon süreçleri tamamlanmıştır.
• Borçluluk ve Risk Yönetimi: Şirketin 30 Eylül 2025 itibarıyla 58 milyon Avro tutarında banka kredisi ve 20,5 milyon Avro tutarında finansal kiralama borcu bulunmaktadır. Kur riski, Avro cinsinden borçlanmalar nedeniyle en önemli finansal risk olarak öne çıkmaktadır. Kredi yükümlülükleri, Doğuş Holding A.Ş.'nin garantörlüğü ile desteklenmektedir.

--------------------------------------------------------------------------------

1. Kurumsal Profil ve Strateji

1.1. Tarihçe ve Önemli Gelişmeler

Doğuş GYO, 1997 yılında Osmanlı GYO unvanıyla kurulmuş ve 1998'de Borsa İstanbul'da işlem gören üçüncü GYO olmuştur. Şirketin evrimi ve portföy gelişimi aşağıdaki kilit adımlarla şekillenmiştir:

• 2001: Osmanlı Bankası ve Garanti Bankası birleşmesiyle %51 pay Garanti Bankası'na geçmiş ve şirket "Garanti GYO" adını almıştır.
• 2004-2007: İlk konut projesi olan EVİDEA Projesi geliştirilmiş ve konutlar 2007 sonunda teslim edilmiştir.
• 2006: Doğuş Center Maslak projesi tamamlanarak faaliyete geçmiştir. Aynı yıl Garanti Bankası'nın hisselerini General Electric (GE) ve Doğuş Holding'e satmasıyla ortaklık yapısı %25,5 Doğuş Holding, %25,5 GE ve %49 halka açık olarak değişmiş, unvanı "Doğuş-GE GYO" olmuştur.
• 2011: GE'nin hisselerini Doğuş Holding'e satmasıyla ortaklık yapısı %51 Doğuş Holding ve %49 halka açık hale gelmiş ve şirket bugünkü unvanı olan **"Doğuş GYO A.Ş."**yi almıştır.
• 2013: Kısmi bölünme ile Gebze Center AVM portföye dahil edilmiştir.
• 2016: Kısmi bölünme ile Doğuş Center Etiler portföye dahil edilmiştir.
• 2017: Gebze Center Otel ve Ek Binalar projesi tamamlanarak, otel "Hyatt House Gebze" markasıyla faaliyete geçmiştir.
• 2018: Antalya 2000 Plaza satılmış, D-Ofis Maslak ve Doğuş Etiler Spor Merkezi portföye eklenmiştir.
• 2022: Doğuş Center Etiler ofis binasının satışı tamamlanmıştır.
• 2023: Doğuş Holding'in sahip olduğu %93,65 oranındaki pay Doğuş Otomotiv Servis ve Ticaret A.Ş. (DOAS) tarafından satın alınmıştır. Yıl sonunda DOAS, imtiyazlı (A) Grubu payları da alarak toplam payını %94,4362'ye çıkarmıştır.

1.2. Vizyon, Misyon ve Yatırım Stratejisi

• Vizyon: Doğuş Grubu’nun gayrimenkul, inşaat ve finans sektörlerindeki global deneyimi ve güçlü sermaye yapısı ile Türkiye’nin önde gelen GYO şirketlerinden biri olmak.
• Misyon: İstikrarlı büyüme ile gayrimenkul portföy büyüklüğünü ve piyasa değerini artırmak; bunu yaparken tüm paydaşlara, yasalara, etik değerlere ve çevreye saygılı, şeffaf ve denetlenebilir bir yapı sergilemek.
• Yatırım Stratejisi: Özellikle sabit kira getirisi olan ticari gayrimenkuller ile yatırım portföyünü ve piyasa değerini büyüterek hissedarlarına kâr payı ve hisse senedi değer artışı yoluyla kazanç sağlamak.

--------------------------------------------------------------------------------

2. Ortaklık ve Yönetim Yapısı

2.1. Sermaye ve Ortaklık Yapısı

30 Eylül 2025 itibarıyla şirketin sermaye ve ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir:

• Kayıtlı Sermaye Tavanı: 500.000.000 TL
• Çıkarılmış (Ödenmiş) Sermaye: 332.007.786 TL
• Ana Ortak: Doğuş Otomotiv Servis ve Ticaret A.Ş. (DOAS), şirketin %94,4362'sine sahiptir.
• Dolaylı Ortaklık: Şahenk Ailesi, DOAS'ın ana ortağı Doğuş Holding A.Ş. üzerinden gelen etkin dolaylı paylar nedeniyle şirket sermayesinde %5’ten fazla paya sahiptir.

Pay ve Oy Hakkı Yapısı

Şirket hisseleri (A) ve (B) grubu olarak ikiye ayrılmıştır. (A) Grubu paylar, Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazına sahiptir. Bu imtiyazlı payların tamamı DOAS'a aittir.

Ortağın Adı/Unvanı	Grup	Pay Oranı (%)
Doğuş Otomotiv Servis ve Tic. A.Ş.	A (Nama)	0,78
Doğuş Otomotiv Servis ve Tic. A.Ş.	B (Hamiline)	14,67
Diğer (Halka Açık Kısım)	B (Hamiline)	84,55
Toplam		100,00

2.2. Yönetim Kurulu ve Üst Düzey Yönetim

Şirket, 2'si bağımsız olmak üzere 6 üyeden oluşan bir Yönetim Kurulu tarafından yönetilmektedir. Üyelerin çoğunluğu icracı değildir. 26 Mart 2025 tarihli Genel Kurul'da seçilen üyeler aşağıdadır:

Adı Soyadı	Görevi	İcra Durumu	Bağımsızlık Durumu
Hüsnü AKHAN	Yönetim Kurulu Başkanı	İcracı Değil	-
Ekrem Nevzat ÖZTANGUT	Yönetim Kurulu Üyesi	İcracı Değil	-
Av. Hasan Hüsnü GÜZELÖZ	Yönetim Kurulu Üyesi	İcracı	-
Erdem TAVAS	Yönetim Kurulu Üyesi	İcracı Değil	-
Prof. Dr. Güler ARAS	Yönetim Kurulu Üyesi	İcracı Değil	Bağımsız Üye
Hatice KARA	Yönetim Kurulu Üyesi	İcracı Değil	Bağımsız Üye

Şirketin Üst Düzey Yöneticileri:

• Genel Müdür: Çağan ERKAN
• Mali İşler Genel Müdür Yardımcısı: Nazlı YILMAZ

2.3. Yönetim Kurulu Komiteleri

Yönetim Kurulu'nun görevlerini etkin bir şekilde yerine getirmesi için üç ana komite kurulmuştur:

1. Denetimden Sorumlu Komite: İki bağımsız üyeden (Prof. Dr. Güler Aras - Başkan, Hatice Kara) oluşur. Şirketin muhasebe, finansal raporlama, iç kontrol ve bağımsız denetim süreçlerini denetler.
2. Kurumsal Yönetim Komitesi: Başkanlığını bağımsız üye Prof. Dr. Güler Aras'ın yaptığı beş üyeden oluşur. Aday Gösterme, Ücret ve Sürdürülebilirlik Komitelerinin görevlerini de yerine getirir. Şirketin kurumsal yönetim ve sürdürülebilirlik ilkelerine uyumunu izler.
3. Riskin Erken Saptanması Komitesi: Başkanlığını bağımsız üye Hatice Kara'nın yaptığı üç üyeden oluşur. Şirketin varlığını tehlikeye atabilecek risklerin erken teşhisi ve yönetilmesi amacıyla çalışmalar yapar.

--------------------------------------------------------------------------------

3. Gayrimenkul Portföyü ve Operasyonel Performans

3.1. Portföye Genel Bakış

30 Eylül 2025 tarihi itibarıyla şirketin portföyü, tamamı ticari ve kira getirili gayrimenkullerden oluşmaktadır. Portföyün toplam değeri 18.589.718.949 TL'dir.

Portföy Bileşeni	Değer (Bin TL) - 30.09.2025
Gayrimenkuller ve Projeler	18.589.719
Para ve Sermaye Piyasası Araçları	28.751
Diğer Varlıklar	139.380
Toplam Portföy Değeri	18.757.850

3.2. Portföydeki Varlıklar

Varlık	Açıklama	Değerleme Değeri (30.09.2025, TL)
Gebze Center AVM	Kocaeli'nin önemli AVM'lerinden biri; 66.072 m² kiralanabilir alan, 130 mağaza.	7.989.314.533
D-Ofis Maslak	İstanbul Maslak'ta, 40.437 m² kullanılabilir alana sahip modern ofis binası.	5.156.183.328
Doğuş Center Maslak	Maslak'ta, 47.398 m² kiralanabilir alana sahip ofis ve ticari kompleks.	3.443.945.279
Gebze Center - Otel	"Hyatt House Gebze" markasıyla işletilen, 158 odalı otel.	1.003.925.878
Doğuş Etiler Spor Merkezi	İstanbul Etiler'de D-GYM tarafından işletilen 6.745 m²'lik spor merkezi.	519.880.556
Gebze Center - Otomotiv Showroom ve Servis	AVM kompleksi içinde 12.212 m²'lik otomotiv satış ve servis alanı.	476.469.375

3.3. Kira Gelirleri Performansı (01.01.2025 - 30.09.2025)

Şirket, ilk dokuz ayda toplam 811.703.000 TL kira geliri elde etmiştir. Gelirlerin gayrimenkul bazında dağılımı şöyledir:

Gayrimenkul	Kira Geliri (Bin TL)
Gebze Center AVM	383.636
D-Ofis Maslak	190.378
Doğuş Center Maslak	177.605
Gebze Center Otel	26.002
DC Etiler Spor Salonu	20.315
Gebze Center Otomotiv	13.767
Toplam	811.703

--------------------------------------------------------------------------------

4. Finansal Durum Analizi (01.01.2025 – 30.09.2025)

Not: Finansal veriler, TMS 29 (Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama) standardına göre düzeltilmiş olup 30 Eylül 2025 tarihindeki satın alma gücü cinsinden ifade edilmiştir.

4.1. Genel Bakış ve Karlılık

Gelir Tablosu Kalemi (Bin TL)	30.09.2025	30.09.2024
Hasılat	811.703	745.532
Brüt Kar	685.575	618.462
Esas Faaliyet Karı	602.911	517.167
Net Dönem Karı	32.572	985.416

2025 yılının ilk dokuz ayında hasılat bir önceki yıla göre artarken, net karda önemli bir düşüş gözlemlenmiştir. Bu durumun arkasında artan finansman giderleri ve parasal kayıp/kazanç kalemindeki değişimler bulunmaktadır.

4.2. Bilanço Analizi

Bilanço Kalemi (Bin TL)	30.09.2025	31.12.2024
Toplam Varlıklar	18.757.850	18.677.271
Toplam Yabancı Kaynaklar	5.291.600	5.243.519
Özkaynaklar	13.466.250	13.433.753
Toplam Finansal Borç	3.898.269	3.930.383

Şirketin bilançosu, duran varlıklar (özellikle yatırım amaçlı gayrimenkuller) ağırlıklı bir yapı sergilemektedir. Özkaynakların toplam varlıklara oranı %72 seviyesinde olup, güçlü bir sermaye yapısına işaret etmektedir.

4.3. Borçluluk Durumu

• Banka Kredileri: Şirketin 30 Eylül 2025 itibarıyla Credit Europe Bank N.V.'den kullandığı 58.000.000 Avro anapara borcu bulunmaktadır. Bu kredi, Gebze Center AVM, Otel ve Showroom gayrimenkulleri üzerindeki 100 milyon Avro'luk ipotek ile teminat altına alınmıştır.
• Finansal Kiralama: D-Ofis Maslak gayrimenkulünün 2020'de 40 milyon Avro bedelle "Sat ve Geri Kirala" yöntemiyle Kuveyt Türk Katılım Bankası'na satışı sonrası doğan finansal kiralama yükümlülüğünün anapara bakiyesi 20.542.597 Avro'dur.
• Garantörlük: Şirketin kredi borçları üzerinde ana ortak Doğuş Holding A.Ş.'nin garantörlüğü bulunmaktadır.

4.4. Kar Dağıtım Politikası

28 Şubat 2025 tarihli Yönetim Kurulu kararı ve 26 Mart 2025 tarihli Genel Kurul onayı ile şirketin büyüme politikaları doğrultusunda 2024 yılında elde edilen 978.176.125 TL tutarındaki net dönem karının dağıtılmayarak Olağanüstü Yedekler hesabına aktarılmasına karar verilmiştir.

--------------------------------------------------------------------------------

5. Kurumsal Yönetim ve Sürdürülebilirlik

5.1. Kurumsal Yönetim Derecelendirmesi

Doğuş GYO, kurumsal yönetim alanında istikrarlı bir gelişim göstermektedir. 30 Mayıs 2025 itibarıyla Saha Kurumsal Yönetim ve Kredi Derecelendirme Hizmetleri A.Ş. tarafından belirlenen Kurumsal Yönetim Uyum Derecelendirme notu 9,62'dir.

Değerleme Tarihi	Pay Sahipleri	Kamuyu Aydınlatma	Menfaat Sahipleri	Yönetim Kurulu	Genel Not
30.05.2025	93,35	98,79	99,51	94,91	9,62
31.05.2024	94,24	96,84	99,48	94,45	9,58
31.05.2023	94,20	96,84	96,70	94,45	9,53

5.2. Sürdürülebilirlik Stratejisi ve Performansı

Doğuş GYO, sürdürülebilirliği temel bir iş stratejisi olarak benimsemiştir. Şirketin bu alandaki çalışmaları Kurumsal Yönetim Komitesi tarafından yönetilmektedir.

• Strateji ve Raporlama: Şirket, Çevresel, Sosyal ve Yönetişim (ÇSY) ilkelerini tüm faaliyetlerine entegre etmeyi hedeflemektedir. Bu doğrultuda 2024 yılında ilk sürdürülebilirlik raporu yayımlanmış, raporlama GRI 2021, ESRS ve SASB gibi uluslararası standartlara uyumlu olarak gerçekleştirilmiştir.
• Önemlilik Matrisi: 2023 yılında yapılan "Çift Önemlilik Çalıştayı" ile şirketin odaklanacağı sürdürülebilirlik konuları belirlenmiştir. Bu konular arasında İklim Değişikliğinin Azaltılması, Sürdürülebilir Bina Uygulamaları ve Toplumsal Etki Yönetimi öne çıkmaktadır.

5.3. Çevresel Performans

Şirket, portföyündeki tüm varlıklarda çevresel etkiyi azaltmaya yönelik somut adımlar atmıştır.

• Enerji ve Çevre Yönetimi: Portföydeki tüm binalar için ISO 50001 Enerji Yönetim Sistemi ve ISO 14001 Çevre Yönetim Sistemi sertifikasyonları tamamlanmıştır.
• Gebze Center AVM: "Sıfır Atık Belgesi" alan ilk AVM'lerden biridir. Yağmur suyu hasadı ile 2025'in ilk dokuz ayında 8.595 ton su tasarrufu sağlanmıştır. E-şarj istasyonları sayesinde aynı dönemde 669.161 kg CO2 salınımı azaltılmıştır.
• Doğuş Center Maslak: LED aydınlatma dönüşümü ile aylık 9.936 Kw enerji tasarrufu sağlanmaktadır. 2025'in ilk dokuz ayında 7.745 kg atık kağıt toplanmıştır.

5.4. Sosyal Etki

• Çalışanlar ve Çeşitlilik: Şirketin Yönetim Kurulu'ndaki kadın üye oranı %33,33'e yükseltilerek, %25 olarak belirlenen hedefin üzerine çıkılmıştır. Çalışanlara güvenli ve gelişim odaklı bir çalışma ortamı sunulmaktadır.
• Toplumsal Katkı: Gebze Center AVM'de görme engelliler için "Hayal Ortağım" projesi, meslek lisesi kız öğrencilerine staj imkanı gibi toplumsal fayda odaklı projeler yürütülmektedir.
• Paydaş Memnuniyeti: 2024 yılında yapılan anketlere göre Kiracı Memnuniyet Oranı %95,8, Tedarikçi Memnuniyet Oranı ise %89,4 olarak ölçülmüştür.

--------------------------------------------------------------------------------

6. Risk Yönetimi

Şirketin risk yönetimi, Riskin Erken Saptanması Komitesi liderliğinde yürütülmekte ve Doğuş Holding'in iç denetim birimleri tarafından düzenli olarak gözetilmektedir.

6.1. Finansal Riskler

• Kur Riski: Şirketin en önemli finansal riskidir. Avro cinsinden banka kredisi ve finansal kiralama borçları nedeniyle kur dalgalanmalarına karşı hassastır. Yapılan duyarlılık analizine göre, Avro/TL kurunda yaşanacak %20'lik bir değişim, yaklaşık 764,2 milyon TL tutarında bir etki yaratma potansiyeline sahiptir.
• Likidite Riski: Şirketin likidite yönetimi, Doğuş Holding'in sağladığı finansal destek ve garantörlük ile güçlendirilmiştir. Şirket, faaliyetleri için gerekli finansmanı sağlamak amacıyla bankalarla kredi limitleri üzerinde çalışmaktadır.
• Kredi Riski: Kredi riski, portföyün büyük bir kısmının Doğuş Grubu şirketleri gibi güçlü kiracılara kiralanması ve diğer kiracılardan teminat mektupları alınması yoluyla minimize edilmektedir.

6.2. Finans Dışı Riskler

Şirket, sürdürülebilirlik stratejisi kapsamında ÇSY (ESG) kaynaklı riskleri de yönetmektedir.

Risk Kategorisi	Tanım	Azaltma Stratejileri
Çevresel Riskler	İklim değişikliği, aşırı hava olayları, karbon emisyonları ve su kıtlığı.	Karbon ayak izi ölçümü, enerji ve su verimliliği çalışmaları, ISO 50001 ve ISO 14001 sertifikaları.
Sosyal Riskler	Paydaş (çalışan, kiracı, toplum) memnuniyeti, sağlık ve güvenlik.	Düzenli paydaş diyalogları, anketler, TSE Covid-19 Güvenli Hizmet Sertifikası gibi önlemler.
Yönetişim Riskleri	Artan sürdürülebilirlik raporlama yükümlülükleri ve etik süreçler.	CSRD ve TSRS gibi yeni standartlara hazırlık, İnsan Hakları ve Rüşvetle Mücadele Politikalarının yayımlanması.